三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外(保々駅・北勢中央公園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


22,500円

2016年01月01日に行った三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,500円/㎡としました。

三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外
住居表示 
価格22,500円/㎡
交通施設、距離保々、1,800m
地積66,457㎡
形状(3.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模工場等が建ち並ぶ内陸型工業地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格22,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大手の自動車工場及び電子機器工場の稼働率は回復傾向にあるが、在来の中小規模工場の生産活動は依然として減退基調にある。
地域要因の将来予測内陸型工場も近年は輸出不振の影響を受けて工場稼働率は低下してきたが、昨今では円安傾向の定着や事業見直しなどにより大規模工場の稼働率は増加に転じており、潜在的な土地需要は増加する方向にある。
市場の特性同一需給圏は四日市市を中心とする三重県北勢部の工業地域。需要者の中心は市内工業事業者及びその関連事業者であるが、広く東海地方又は全国展開の工業事業者の需要もある。外国為替が好転して国内生産メリットが増加し、取引事例は少ないが、先端工場では潜在的土地需要も増加する方向にある。一方、コンビナート関連企業などの在来工業では事業縮小が継続している。事業種類及び内容により必要面積が異なるため、取引規模や総額の中心は見いだせない。
一般的要因大手企業業績の好転などを背景として、消費税増税や過度な円安の進展等のマイナス要因もあるが、総合的な地域経済はゆるやかな回復基調にある。

塚田栄二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田栄二郎
価格22,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因内陸型大規模工業地域で、交通アクセスはやや劣り、地価は緩やかな下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測内陸型大規模工業地域で大きな発展要因は見込まれない。先行き不透明感等から企業は積極的な設備投資を控える状況となっており、地価は緩やかな下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、三重県北勢地域を中心とする大規模工場主体の工業地域と把握される。需要者の中心は県内外で事業展開を行う法人企業である。高速インター付近の工場地は需要が旺盛であるが、交通アクセスの劣る大規模工業地の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、規模等の画地条件によりまちまちであることから、見出し難い。
一般的要因徐々に円安が進み、一部の企業で業績が回復しているものの、先行き不透明感等から、企業の設備投資に積極性はみられない状況である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0347446
北緯 136度5688912

参考：該当物件周辺マップ

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三重県四日市市貝家町字東浦１７６番１ほか１筆三重県四日市市河原田町字川西１５２番１三重県四日市市小林町字小林新田３０１５番６４三重県四日市市小古曽１丁目１５７２番１４三重県四日市市川北１丁目１３７番２

参考：近隣駅の地価相場

保々駅(地価相場 28,100円/㎡)北勢中央公園口駅(地価相場 38,200円/㎡)山城駅(地価相場 40,800円/㎡)桜駅(地価相場 50,200円/㎡)暁学園前駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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