三重県四日市市上海老町字野畑３９９番２(保々駅・北勢中央公園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


21,500円

2016年01月01日に行った三重県四日市市上海老町字野畑３９９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,500円/㎡としました。

三重県四日市市上海老町字野畑３９９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市上海老町字野畑３９９番２
住居表示 
価格21,500円/㎡
交通施設、距離桜、3,500m
地積400㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東3.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅村啓之氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村啓之
価格21,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の既成住宅地域であり、需要者は地元居住者又は地縁を有する者等に限定されるため需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落地域で、他の地域からの転入者もなく、地域要因に特段の変動はない。地価は引き続き下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市郊外および菰野町の市街化調整区域の既成集落地域であり、典型的な需要者は集落内の居住者または周辺地域の居住者で当該集落に地縁を有する個人である。郊外の住宅団地との比較において、調整区域にある既成集落地が選好される傾向は低く、したがって需要者の存する範囲は狭いものとなっている。取引される画地規模も様々であり、したがって需要の中心となる価格は見出しにくい。
一般的要因市内の人口は概ね横ばい傾向。住宅地価格は、利便性・品等の高い地域で上昇傾向も、高齢化の進む地域や利便性に劣る地域の下落率は大きい。

佐々木勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木勝己
価格21,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域自体に特段の変動要因はないが、需要が限定的であり地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の既成住宅地域として土地利用の変化は小さく、今後も現状程度で推移するものと予測する。新規の宅地需要は見込まれず需要が限定的であることから、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、四日市市のほか隣接する菰野町なども含む市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者の中心は前記圏域のうち、地元居住者など地縁的選好性を有する者であると考える。公法上の規制から新規の宅地供給は少ないが、市中心部への接近性で劣ることから需要も限定的であり、需給関係は弱含みである。土地単価が比較的低いことから画地規模の大きい物件も散見されるが、需要の中心となる価格帯は土地で総額1，000万円程度までとみられる。
一般的要因四日市市の人口は概ね横ばい、土地取引件数は減少傾向。市内中心部を除くと市況回復に弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0347446
北緯 136度5688912

参考：該当物件周辺マップ

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三重県四日市市貝家町字東浦１７６番１ほか１筆三重県四日市市河原田町字川西１５２番１三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外三重県四日市市小古曽１丁目１５７２番１４三重県四日市市川北１丁目１３７番２

参考：近隣駅の地価相場

保々駅(地価相場 28,100円/㎡)北勢中央公園口駅(地価相場 38,200円/㎡)山城駅(地価相場 40,800円/㎡)桜駅(地価相場 50,200円/㎡)暁学園前駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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