地域要因

居住環境良好な郊外型住宅団地であるが少子高齢化による人口流出が認められ土地需要は軟調である。

地域要因の将来予測

ニュータウン内の初期の住宅地であり大きな変化はないが、少子高齢化に伴い郊外型住宅団地の人口流出により需要不足が今後とも続くものと思料され、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とする信頼のできる多数の取引事例を得ることができた。標準地は、郊外型の住宅団地に属するため、共同住宅としての需要は総じて低く、賃貸市場が未熟性な為収益還元法は適用しなかった。従って市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、不動産需要が低いことから、この1年間での地価は若干下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い市街化調整区域の住宅地域で、賃借需要が低く採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断される。

地域要因

小牧市中心部近くの利便性の高い住宅地域で、不動産需要が高く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸経営を想定することに経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部からやや離れた郊外の住宅団地であるが、値ごろ感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工業地の取引は少ないが、このところ引き合いが増えるなど回復の兆しが見られる。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場を中心とする工業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用工場・倉庫の建設を想定して求めた理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、建築費の高騰などから低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インターチェンジや幹線道路に至る連続性が良い大工場地域である。物流施設の需要を中心に、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大規模工場地は自用目的が中心で、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しない。大規模画地の取引は少ないが、比準価格は春日井市内から事例を収集し、取得目的によって査定価格間に大幅な開差を生じているが、中庸を得た水準で決定しており、信頼性や説得力は高い。比準価格は標準地春日井9−3からの規準価格とも概ね均衡を得ているので比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする成熟した住宅地域で、需要は安定的に推移している。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市北部の丘陵地に形成された戸建住宅地域である。地域に変化をもたらす特段の要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は値頃感から当面は緩やかな上昇を継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は事業収支の観点から共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部からやや離れた住宅地域であるが、値ごろ感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、賃貸収益に着目した収益物件の想定は現実的でないと判断されることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、店舗併用住宅を主とする県道沿いの路線商業地域である。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料を収受できないこと、さらに建築費の高騰もあってやや低く求められた。従って、相対的信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の市街地であり、特に大きな地域要因の変動は認められない。小規模な戸建住宅の分譲が散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市西部の取引事例をやや広範囲に採用して試算したが、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域に存する住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の地域性を継続するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、当該標準地は市街化調整区域にあり、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的であるため試算しない。よって比準価格を標準とし、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。