地域要因

利便性及び居住環境が良好なエリアであり、マンション素地としての供給は少なく、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を反映した信頼性の高いものである。開発法価格は開発業者の投資採算性に着目した理論的な価格であるが想定要素を含むため流動的にならざるを得ない。以上より、比準価格を中心として、開発法価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、事務所等が連たんする商業地域であり、繁華性も比較的高く、一般的要因のもと地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い幹線道路沿いの商業地域としてほぼ熟成しており、今後とも概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域に大型ショッピングセンター等の立地がみられ、生活利便性の充実がみられる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成の住宅地域である。生活利便性を含め住宅地域として安定的な推移がみられるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として周辺には共同住宅等もみられる。自用目的での一般住宅の取引を中心とする地域であり、また収益性よりも居住快適性・利便性を住宅地域に存することから収益還元法を適用しなかった。したがって、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されていることから、取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗併用住宅、営業所等の混在する商業地域として繁華性を維持しつつ推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅や営業所等が見られる地域で、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

収益性が重視される商業地ではあるが、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に求められたと思慮される。よって、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格もその特性を勘案し、更には代表標準地との均衡並びに当該近隣地域の将来性等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西区の庄内川以南に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内であり、居住環境も良好な住宅地域である。市内中心部への通勤利便性が高い住宅地域として地価は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

事業所等も見られる混在地域であるが、住宅地域を主体とした地域として、推移するものと思われる。

価格決定の理由

収益物件としては賃貸マンション・アパート等が賃貸される程度で自用目的の取引が中心的であり、収益性が価格に影響を及ぼす地域とは言い難く、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例に基づく比準価格は最寄駅周辺の事例を採用し、説得性・信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として周辺には共同住宅、駐車場等もみられる。自用目的での一般住宅の取引を中心とする地域であり、また収益性よりも居住快適性・利便性を住宅地域に存することから収益還元法を適用しなかった。したがって、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されていることから、取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域として地域環境に大きな変化もなく安定的に推移しており、特記すべき変動状況はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、主に一般住宅を中心とする住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、間口や画地規模等の制約から経済合理性に合う賃貸が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、主に一般住宅を中心とする住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、間口や画地規模等の制約から経済合理性に合う賃貸が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、概ね現状にて推移するものと予測する。利便性のよい住宅地に対する需要は堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 近隣は中規模一般住宅等が建つ住宅地域であるが黒川駅から徒歩圏外にあり、地価の上昇圧力は認められない。

地域要因の将来予測

 近隣は一般住宅、共同住宅等が混在する地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。また地価水準は当面、概ね横這い傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣では市内通勤者を対象とするアパ−ト等も見受けられるが、対象標準地において経済合理性に見合った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名古屋城西方の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域である。自用の店舗、事務所利用が中心であり賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

特段の変動要因は見当たらないものの、農家住宅も多く存する当地域は、中規模住宅が主体の地域になりつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模の戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域で、今後、建売分譲等の建築により小規模戸建住宅の需要も増し、更に熟成度は高まるものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域である。賃貸のアパート等も見られるが、地主の土地活用が目的の取引が中心で不動産の収益性によって価格形成されるには至っていない。共同住宅の想定を行うには、画地規模が小さく非現実的であるので収益還元法は適用しなかった。よって、市場実態を反映する取引事例による比準価格を重視し、代表標準地との均衡、単価と総額との関連、市場動向等を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

まとまった土地・地下鉄駅徒歩圏内の土地需要は依然高く、二極化の様相を強く示している。対象地はまさに需要が高い土地であり、多くのマンションディベロッパー等から引き合いがあるものと予想される。代表的な需要者であるマンションディベロッパーが想定する開発法による価格はより具現性が高く説得力があるため、開発法による価格を標準とし、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

良好な居住環境、利便性を要因として比較的人気が高い地域であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を反映した信頼性の高いものである。また、標準的規模の画地は戸建住宅用地として売買される傾向が強く、取引にあたって収益性はほとんど考慮されないことから収益価格はかなり低い試算結果となっている。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内の利便性良好な住宅地域であり、地域要因に変動は見られないが、需要は堅調で地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に変動はないものの、利便性が良好な地域であり、当面地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地規模等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西区の庄内川以北に位置する路線商業地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

交通量が多く背後地も良好な商業地域ではあるが、繁華性の高まりではなく地下鉄駅徒歩約10分の立地条件より住宅用途の需要が増えるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、理論的価格ではあるが賃貸市場の熟成度に欠ける地域であること並びに地価水準に見合う賃料水準も形成されていないこと等から低位に求められた。よって本件は、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更には、周辺地域の地価動向並びに当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。