地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

まとまった土地・地下鉄駅徒歩圏内の土地需要は依然高く、二極化の様相を強く示している。対象地はまさに需要が高い土地であり、多くのマンションディベロッパー等から引き合いがあるものと予想される。代表的な需要者であるマンションディベロッパーが想定する開発法による価格はより具現性が高く説得力があるため、開発法による価格を標準とし、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

良好な居住環境、利便性を要因として比較的人気が高い地域であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を反映した信頼性の高いものである。また、標準的規模の画地は戸建住宅用地として売買される傾向が強く、取引にあたって収益性はほとんど考慮されないことから収益価格はかなり低い試算結果となっている。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西区の庄内川以北に位置する路線商業地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

交通量が多く背後地も良好な商業地域ではあるが、繁華性の高まりではなく地下鉄駅徒歩約10分の立地条件より住宅用途の需要が増えるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、理論的価格ではあるが賃貸市場の熟成度に欠ける地域であること並びに地価水準に見合う賃料水準も形成されていないこと等から低位に求められた。よって本件は、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更には、周辺地域の地価動向並びに当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、共同住宅等が混在する商業地域として商況性に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、地積約4400㎡の低層店舗用地であり、収益価格の試算も同等の建物が最有効使用であると判断し試算を行ったが、低層建物のため容積率の充足率が低く、又、駐車場のスペースも広く確保する必要があったこと等から収益価格は低位に求められた。よって本件は、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格は参考程度とし、更には代表標準地との均衡並びに当該地域の需給動向等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住居の混在度が高い商業地域で繁華性は低いが、浅間町駅至近であり住宅需要も見込める地域であることから地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は鶴舞線浅間町及び浄心駅を最寄駅とする商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より市場性を反映した比準価格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域に大型ショッピングセンター等の立地がみられ、生活利便性の充実がみられる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成の住宅地域である。生活利便性を含め住宅地域として安定的な推移がみられるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として周辺には共同住宅等もみられる。自用目的での一般住宅の取引を中心とする地域であり、また収益性よりも居住快適性・利便性を住宅地域に存することから収益還元法を適用しなかった。したがって、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されていることから、取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業利用としては一定の成熟がみられる地域である。また、最寄駅から近い主要幹線道路沿いにあり、地域として安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗、営業所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。投資採算性の高い名古屋都心部と比較して、自用目的も多いことから賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、標準地価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

利便性及び居住環境が良好なエリアであり、マンション素地としての供給は少なく、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を反映した信頼性の高いものである。開発法価格は開発業者の投資採算性に着目した理論的な価格であるが想定要素を含むため流動的にならざるを得ない。以上より、比準価格を中心として、開発法価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

庄内川以北の住宅地域であるが、一般的要因のもと地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因は見当たらないものの、農家住宅も多く存する当地域は、中規模住宅が主体の地域になりつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模の戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域で、今後、建売分譲等の建築により小規模戸建住宅の需要も増し、更に熟成度は高まるものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域である。賃貸のアパート等も見られるが、地主の土地活用が目的の取引が中心で不動産の収益性によって価格形成されるには至っていない。共同住宅の想定を行うには、画地規模が小さく非現実的であるので収益還元法は適用しなかった。よって、市場実態を反映する取引事例による比準価格を重視し、代表標準地との均衡、単価と総額との関連、市場動向等を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道沿いの商業地域であり、郊外路線型店舗の出店も認められるが、繁華性が乏しく大きな需要増は見込めない地域であり地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

庄内川以北に位置する低層店舗のほか住居系の用途も混在する県道沿いの商業地域であるが、商業施設の集積度は高くないエリアであり、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、周辺地域において商業地としての規模が類似する観点から事例を収集し試算しており実証的な価格が求められた。収益価格はロードサイド型店舗を想定し査定したが、駐車場配置等の状況を要因として建物の有効率が低くなったことから低位に求められた。よって、本件では市場の動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、共同住宅等が混在する地域である。標準地の規模は収益目的の活用を想定するには規模が小さく経済的合理性を欠くため、収益価格の試算はしない。比準価格は、唯一の試算価格で、同一需給圏内の類似地域内から求められ、市場を反映しており実証的で信頼性が高い。また同一需給圏内では自用目的の取引が中心であることから、市場動向を反映した比準価格を標準に、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗併用住宅、営業所等の混在する商業地域として繁華性を維持しつつ推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅や営業所等が見られる地域で、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

収益性が重視される商業地ではあるが、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に求められたと思慮される。よって、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格もその特性を勘案し、更には代表標準地との均衡並びに当該近隣地域の将来性等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西区の庄内川以南に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が連たんする商業地域であり、繁華性も比較的高く、一般的要因のもと地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い幹線道路沿いの商業地域としてほぼ熟成しており、今後とも概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、テナント入れ替え等の動きは継続的に見られる。地価は回復傾向に推移している。

地域要因の将来予測

空地が見られる路線商業地域であり、テナント入れ替えや新規出店を伴いつつ地域の熟成度が高まるものと予測する。地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心となっており、商業用賃貸市場は未熟成であり、土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位となった。比準価格は、同一需給圏内の取引事例より求められ取引の実態を反映しており実証的である。地域の性格上、商業地であっても取引価格の水準を指標に価格決定される傾向にあることから市場実勢を反映している比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の多数の取引事例より試算され信頼性が高い。一方、収益価格は賃貸市場が未熟成のため低位に求められ、信頼性は低い。同一需給圏では戸建住宅等の自用目的取引が主体であることから、当該不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。