地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。駅にも近く人気のある住宅地域である。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

駅近くの区画整然とした住宅地域であり、画地規模がやや大きいため、画地の分割が進むと予想する。地価は上昇傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

利便性良好な住宅地域で周辺にアパート等の共同住宅が見られる。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に算定された。本件は、住環境の快適性等を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参酌するに留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

2年程前に出店済のイオン系スーパー「アコレ」を核に、最寄駅への接近性は優れる。背後住宅地もそこそこの人気があり、価格水準を支えている。

地域要因の将来予測

周辺は市役所支所等の公共施設も集積する。旧来からの利用状況に変化はみられず、今後も、高齢化、人口減少等を背景に、近隣型の商店街は衰退傾向が続く。よって地価水準も概ね横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格を求めるに当って採用した取引事例は、主として新京成沿線各駅勢圏の近隣商業地域中心の多数の取引事例からのものであり、信頼性が高い。他方収益価格は、自用の店舗事務所及び店舗併用住宅等も多いが、賃貸用の店舗又は事務所等も見受けられるので、収益還元法も併用した。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格をも比較衡量し、さらに代表標準地松戸5−2との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした居住環境が優る住宅地域で、近隣地域の接近条件、環境条件等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅地市場において対象不動産の市場価値は最大化する。共同住宅を建築し賃貸事業を行う目的の取引は、投資採算性の観点から成立しないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、戸建住宅の最終需要者市場で成立した取引事例を比較検討して求めた試算価格であり、市場実現の可能性が大きい。よって比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

区画整理された閑静な住宅地域として今後とも推移し、今の環境を維持していくものと予測する。地価は、引き続き上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、新京成線五香駅を最寄駅とする標準地と同じ常盤平地区の戸建住宅地の事例に、取引時点の時点修正、個別的要因の標準化補正、地域要因の地域補正等の取引事例比較法を適用して求められ、現実の不動産市場の動きを反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格及び積算価格は、後記記載の理由により適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活環境が整った住宅地域であり、潜在的な需要は高い。駅徒歩圏であり、市内各路線へのアクセスも良好なことから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の生活利便性の高い住宅地域である。地域要因に変動を及ぼす変化はみられず、今後も住宅地域として現状を維持していくものと推測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。また、既成市街地であるため原価法の適用も断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅徒歩圏外の住宅地は交通利便性が劣るため、需要は弱含みで、地価は下落幅を縮小しながらも下落傾向。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。やや雑然とした街路に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として既成市街化されており、今後とも現利用状況を維持すると予測する。今後の地価も下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅を主とする既存の住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境は概ね良好な住宅地域であるが、交通接近性に劣り、画地規模が大きく総額も張るため、地価は緩やかな下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

街区整然とした住宅地域であり、周辺には地域要因に影響を及ぼす変化は見られない。したがって、今後も住宅地として現状を維持するものと推測される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する地域であり、指定容積率も低いため、十分な投資採算性を確保する収益物件の想定は困難であった。そのため、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難である。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段見られない。松戸駅勢圏で常磐線の品川駅直通運行もあって当面は底堅い需要が期待可能である。

地域要因の将来予測

松戸駅勢圏の既成の住宅地で、散見される空地も住宅地移行が進んでおり、今後も当分の間は現状環境が維持されるものと予測。新坂川に近い低地であるが根強い需要が認められ、地価動向は堅調推移と予測される。

価格決定の理由

積算価格は後記2．（2）−1の理由により、収益価格は後記3．（3）−1の理由により、何れも適用を断念した。このため採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地の類似地域内において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からバス便利用の区画整理された住宅地域で、近隣地域の居住環境、利便性等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした住環境の概ね良好な住宅地域である。周辺の地価水準は横這で推移している。

地域要因の将来予測

周辺には住宅の外に駐車場や空地も見られるが、徐々に戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が多い駅に近い商業地域で、繁華性が認められる。周辺の地価水準は、緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過程において想定要素を含むことから、やや規範性に欠ける。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した駅前商業地域で、格別の変動要因はないが、供給が限定的で地価は依然強含みとなっている。

地域要因の将来予測

駅前の熟成した商業地域で、投資家等の需要が認められるが、供給はほとんどなく地価はやや強含みとなっている。地域内に格別の変動要因はなく、用途的には当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する多数の事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、駅至近で立地条件が優る賃貸物件については相応の賃料の収受が可能で、投資採算性を反映した価格と言える。対象標準地は駅前広場に面する希少性が高い立地で、取引市場は強含みで推移していることを考慮のうえ、本件では両価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地であり、需給に影響を与える地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地であるが、幅員4m程度の行き止り私道が多く街路条件が劣る地域で、周辺の区画整理地との競争力はやや弱い。地域要因に変動はみられず、同様の利用状況が継続するものと推測される。

価格決定の理由

標準的使用は自用目的の低層一般住宅であり、収益性を重視した共同住宅建築目的の取引はみられず、収益価格の試算は断念した。また積算価格についても別記理由により試算は行わなかった。求められた比準価格は標準地と代替性を有する取引事例から求められており、最有効使用を反映した妥当な価格と認められる。以上により、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置するが、行止りの道路も多いエリアで、需要はやや劣る。地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅・共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、しばらくは横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、前年指定基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段認められないが、最寄駅へ利便性の良い既存住宅地であり、今後も根強い需要を維持していくと予測。

地域要因の将来予測

住環境は今一つであるが、最寄駅への利便性から、散在する空地は戸建住宅への転換が進んでいくものと予測される。当面の地価動向は、利便性と対比した地価の割安感もあって横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

積算価格は後記2．（2）−1の理由により、収益価格は後記3．（3）−1の理由により、何れも適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地の類似地域内において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に類似地域内の代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。閑静な住環境に恵まれた地域であるが、駅バス便であり、需要は弱含みで地価は下落幅を縮小しながら依然下落。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。区画整然とした街区に中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現利用状況を維持するものと予測。徒歩圏外にあり今後も需要減から微減傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅を主とする閑静な住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新京成沿線の住宅地は、パワービルダー案件を中心とする低額新築住宅が比較的堅調であり、地価は安定している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、今後とも中小規模の戸建住宅地として推移していくものと予測する。地価動向は、横ばい傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。