地域要因

オリンピック開催決定後、過熱感を増していた湾岸エリアの住宅需要は落ち着きを見せている。

地域要因の将来予測

近時、過熱感を増していた湾岸エリアの住宅市場は、近時、落ち着きをみせているが、都心への接近性に優れ安定した住宅需要が見込まれることから当面は地価の上昇傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建密集エリアに存し、取引規模も高額にはならないため、自用目的での個人が需要者の中心となる。かかる需要者は市場性・代替性を重視し意思決定を行うことから比準価格の説得力は高い。各手法の適用において採用した資料の規範性は同等であり、各試算価格の相対的信頼性は同程度であるが、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格による検証を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

湾岸地域のマンション販売市場は落ち着きつつあるものの依然として堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心への利便性が高く、職住接近が選好される社会情勢を背景に今後とも高層マンションを主体とする地域へと純化していくものと予測する。分譲マンション販売価格の上昇の影響から地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

湾岸の住居系地域にあり、中心需要者はマンションデベロッパー等である。比準価格は適切に補修正を行い求められ精度は高い。開発法による価格は周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しているが、供給動向等を勘案すると流動的側面が強い。従って、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

地域要因

都心への交通利便性の良さからマンション化が進行している住宅地域であり、好立地の都心部のマンション需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心への交通利便性に優れた中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域である。マンション地域としての熟成度を高めており、底堅いマンション需要により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者はマンションデベロッパーである。当該主たる需要者は、主に事業採算性に着目して取引意思を決定するが、一方で代替・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。取引事例比較法の適用において比較的規模の小さい取引事例が多かった点を考慮のうえ、典型的な需要者の行動原理をよく反映した開発用による価格を重視し、比準価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京五輪期待等から需要は堅調だが、湾岸部における新規供給が続いており、在庫調整の懸念から、需要者の取得意欲はやや慎重になりつつある。

地域要因の将来予測

湾岸部に共同住宅のほか、小規模店舗や低層住宅も残るが、将来的には敷地の集約化が進むものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は湾岸部に中高層の共同住宅のほか、小規模店舗も散見される住宅地域に存しており、市場参加者は湾岸部における生活利便性や住環境のほか、投資対象としての収益性をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション用地としての需要が高い地域で、田町駅周辺開発、マンションの安定した需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、周辺におけるマンション開発事業の進捗等に伴いマンション地域化の傾向が認められ、今後とも高層マンション主体の地域へと熟成されていくものと予測される。

価格決定の理由

マンション用地の需給はマンションの販売状況や立地性による稀少性により左右されるものである。比準価格はこの市場の実態を反映した価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性を検討して意思決定をする分譲マンション業者や投資法人等で、開発法による価格はこれらの事業採算性を基に試算した価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

混在型の住宅地域として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変化は認められないため、当分は現状維持のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は居住環境を重視する住宅地域に存するが、一部事務所等も見られるほか、近隣地域及びその周辺地域においては賃貸市場が成熟しており、近時は収益性をも勘案のうえ取引が行われる傾向にある。したがって本件では、規範性の高い取引事例が収集でき、相対的に説得力が優る比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに江東区における近時の住宅地の需給動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地区計画を活用し、マンションへの建替えが進んでいる。堅調な住宅需要を背景に地価の上昇は継続している。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅を中心とする地域である。交通利便性が高く、マンション適地に対する需要は旺盛であり、今後地区計画制度を利用した共同住宅への建替えが進むものと予測される。

価格決定の理由

対象地は共同住宅を中心とした住宅地域で、対象地の場合、規模の面から投資用マンションが最有効使用と考えられるため、収益性を反映した収益価格は規範性が高い。一方で取引事例はマンション素地としての取引をも含み、マンション業者の仕入価格を反映していると考えられるため、比準価格は説得力を有する。従って両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、オフィス市況は依然として堅調で、整備中の環状2号線に近接していることもあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

環状2号線が整備中で、築地市場の移転が予定されているが、それまでは概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。Aクラスビルを中心とするオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。投資物件としての取引事例も多く採用していることから、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

築地市場の移転計画の影響に留意する必要があるが、現時点では地域要因に大きな変動はない。周辺ではホテル開発も見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、大手不動産会社、事業法人、投資家等が中心であり、主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。採用した取引事例は投資物件が多いことから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性に優れた商業地域であり、不動産市況の活性化傾向等を反映して、地価も上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例について補修正を行って求め、駅前商業地区に近接した中高層店舗兼事務所立地地域での市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性が反映された価格で、共に規範性が高いと判断される。本件においては、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、不動産の需給動向、市場動向等をも考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。