地域要因

人気の高い夙川エリアに位置する住宅地域で、阪急及びJRの利用が可能である等、利便性にも優れ、根強い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見られるが、採算性が低いものが多く、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、対象標準地は、画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、年間及び半年間変動率等の時系列的な価格水準の推移、動向等を考慮し、信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内でも夙川エリアは選好性の強い地域であり、利便性も確保され、根強い需要があり、地価水準は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。西宮市内でも需要の高い地域であり、地価水準は強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺において、賃貸アパートなど散見されるものの、土地に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低く試算され、参考程度にとどまる。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格水準の高い住宅地域であり、地域要因に特別な変動はないが、住環境は良く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も高級住宅地域として推移するものと予測する。居住環境は良好で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、第1種低層住居専用地域の指定を受け、容積率の制限等から経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であるため、収益還元法は適用しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見当たらないが、住宅地としての需要は根強く、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄駅にも近く、住環境も悪くない為、需要の比較的高い住宅地域である。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅もみられるが、市場においては自己利用目的の取引が中心となっている。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設を想定することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。したがって本件においては、規範性の高い複数の取引事例より求められた比準価格を標準として、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西宮ガーデンズ等の大規模複合商業施設に比較的近い住宅地域であり、選好性も高く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。選好性の高い阪急西宮北口駅勢圏にあって、地価は上昇傾向で推移すると思料される。

価格決定の理由

対象地周辺では賃貸住宅は見られるも、自用の戸建住宅が取引の中心の地域であって、対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には不十分であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境に優れている為、選好性が高いが、先行不透明感により慎重な姿勢が保たれている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例による試算価格は至近な事例が採用でき相対的に信頼性を有する。阪神間の中でも人気の高級住宅地であるため自己居住用目的での取引が主体となっている。一方利用に際しは法令規制の厳しい当該地域で、経済合理性を有する賃貸市場は成立し難いので収益還元法は適用しなかった。よって代表標準地との均衡性に十分留意しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

夙川駅を最寄駅とする閑静な住宅地域であり、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、利便性に優る現在の住環境を維持していくものと予測する。選好性の高い住宅地域で需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地域に存し収益性よりも快適性を重視した価格形成が行われている地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため経済合理性を有する賃貸用建物の想定が困難であり収益還元法の適用を断念した。従って、事情補正を要しない周辺住宅地域の取引事例を採用する等規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額と決定した。なお、代表標準地ともほぼ均衡が認められる。

地域要因

戸建住宅地域として熟成しており、地域的特性に変化は認められず、実需に基づく安定した需要がある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。人気のある夙川駅徒歩圏の住宅地域であり、地価は上昇傾向を継続すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では収益物件は稀であり、取引の中心は自己使用不動産である。また、標準地の規模では賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の信頼性のある取引事例に基づくものとなっている。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、一般的要因の影響で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復の影響を受けて地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、土地価格は駅前商業地等との繁華性の比較等で形成されており、周辺には貸店舗、事務所等の収益物件も見られるが、現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な利便性を有する地域であり、一般的要因の影響も受け、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好な地域であり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

夙川駅を最寄駅とする利便性と居住環境が良好な人気エリアで選好性が強い住宅地域。住宅地として底堅い需要がある為、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅へは徒歩圏内で、居住環境が優れている住宅地域。地区計画により閑静な住環境は今後とも維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移していると予測する。

価格決定の理由

中層マンションが多く一般住宅も混在する閑静な住宅地域で、画地規模の大きい土地はマンション用地として取引されることが多い。分譲マンション用地の取引においては、販売状況や投資採算性が検討されるものの、最終的には実勢価格や複数の業者間の価格競争等によって決定される傾向が強いものと思料する。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境と利便性に優れた住宅地域で、高い選好性と根強い需要から、今後も地価の上昇傾向は続くものと推察される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域で、最寄駅への接近性及び良好な住環境から需要は堅調である。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていおらず収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の住宅地事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格といえる。当該地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される市場傾向にあるため、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

人気の高い夙川エリアに位置する閑静な高級住宅地域。利便性や居住環境が優れ、高額所得層に根強い需要がある。地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

画地規模の大きい中規模一般住宅が建ち並ぶ居住環境や利便性が優れている閑静な住宅地域。地域要因に格別の変化がなく当面は現状維持と予測する。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。当地域では、収益物件等はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟と判断されるため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、「居住の快適性」を重視する住宅地においては、説得力は高い。従って本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因①②及び背後住宅地の地価動向の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

背後に富裕層が多く居住する選好性が高い住宅地域を抱える駅前商業地域で、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は駅近の近隣商業地域に所在するが、その価格形成には商業地固有の要因と投資物件に対する購入需要等の動向が複合的に影響を及ぼしている。収益価格は商業地固有の要因と整合的な価格であるが、賃借需要がやや低迷している上に、当該要因以外の前記要因の価格への反映が困難である。このため比準価格と比較して低位となったものと考える。以上により、比準価格をより重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

山手麓の閑静で良好な住環境に恵まれ、富裕層から市内居住者まで幅広い需要に支えられ、需給関係は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、大中規模一般住宅が多く見られる山手麓の住宅地域で、良好な住環境を維持しつつ、面大地は細分化傾向にあるものと予測する。地価は、堅調な住宅地需要を反映して当面は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い山手麓の住宅地域にあって、周辺には賃貸共同住宅等の収益物件は見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成し得ておらず、収益価格はやや低位に試算された。よって、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、多数の信頼性ある取引事例より直接求めた実証的な比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の東方で老朽化したJR社宅の一部が取り壊され、現在、広大な駐車場となっている。将来的に有効利用が進むことが期待される。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、駐車場も見られるため、将来的には住宅の建設等により有効利用が進むものと予測する。夙川駅に徒歩圏で住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近等利便性に優れており、市内居住者を中心とした堅調な需要に支えられ、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、当面は現況の住環境を概ね維持するものと予測する。最寄駅や幹線道路に近く利便性に優れており、地価については、今後強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、周辺にはマンション等も見られるものの、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため収益還元法の適用は断念した。従って、市場で成立した多数の信頼性のある取引事例から求められた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。隣接する芦屋市の住宅地価格水準と比較した値頃感から、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、今後も現況を維持しつつ推移するものと判断される。良好な居住環境と利便性から、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用目的の取引が殆どである。比準価格は、居住環境が類似した多数の取引事例の中から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格については、対象標準地の画地規模が小さくスケールメリットを生かした賃貸住宅の建設が困難であるため、適用しなかった。以上より、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。