地域要因

オフィス・マンションの混在地域であり、マンション素地としての需要が高まっており、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンションや事務所等が混在する地域であるが、利便性の高さを活かしたマンション敷地としての利用が今後は増えていくと予測する。また、需給は強含みで地価は上昇傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層事務所やマンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提とするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで市場の特性を考慮して、比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

複合不動産における建物品等、規模を中心とする画地条件の優劣により価格の振れ幅は大きい。利便性は良好であり、マンション地域の効用も高い。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビルのほか共同住宅等も見られる地域であり、今後は共同住宅の混在度合いを高めつつ推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格ではあるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力が劣ることから、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「天神橋筋六丁目」駅に近く、商業立地として比較的優れている。また投資環境も良好なことから、開発素地の需給は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。需給は強含みで地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都島通り沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で、自用・賃貸用ともに取引が認められる。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格だが想定要素を含んでいる。想定される需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の高いアーケード商店街であり、需要の中心は店舗であるが、2階以上を共同住宅としての需要が見込め、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

インバウンド効果も見られる小売店舗が建ち並ぶ熟成した商店街であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。2階以上は共同住宅としての利用も見られ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街、天神橋筋商店街である。比準価格は周辺において店舗、共同住宅利用が認められる多数の取引を反映しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は想定要素を含むため、長期的な収益の予測に限界がある。よって、比準価格を標準しと、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神橋筋商店街に近い利便性の高さからマンション進出が多い地域となっており、宅地需要は根強いものがある。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、周辺部ではマンション開発が活発で、今後は住系用途の比重が高まるものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益性を重視した価格形成も認められるが、長期的視点に立った将来予測に限界があり、また、市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺のオフィス賃料・空室率は改善傾向にあり、国内外の投資家の旺盛な需要も相まって地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所ビルが多い地域であるが、マンション用地需要等不動産の需給動向が活発化しており、この影響を受けて地域内でも地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅のほか中高層の事務所ビルが混在し、周辺のマンション用地需要から見て、しばらくの間、用地需要は高く、地価も上昇傾向にあると認められる。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する実際の取引事例を採用し、適切な補修正を行って求めた。収益価格は現状の賃貸市場における賃料動向を基本に賃貸に係る各種数値の査定を行ったが、その試算過程において使用する数値には想定的要素が多分に含まれるという側面がある。本件でもこの点を考慮し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 事務所の賃料相場は安定してきている。一般的要因に起因して都心立地の優位性によるタワーマンション等の需要は引き続き旺盛である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域（船場地区）で、概ね当面の間現状のまま推移すると考えられる。近時タワーマンションへの転換も一部みられ、地価水準はこれら需要を含んで上昇傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は、既存商業地で収益価格を重視すべきだが、取引事例による比準価格は立地・用途面から信頼性が高い一方で収益価格は空室率低下・投資家の取引利回り安定・低下傾向にあるとはいえ、将来の変動予測が困難で、想定項目も多く規範性に劣る。よって、比準価格（事例は船場地区及び周辺類似地域・事務所用途）の実証性を精査しながら収益価格を比較考量しつつ、さらに指定基準地や類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。