地域要因

空店舗も見られ、商業施設の配置等も劣るため、地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

小規模な店舗併用住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に変動はなく、現状のまま推移すると思われるが、地元経済の回復は弱く、地価はまだやや下落傾向にある。

価格決定の理由

背後に住宅がある小売店舗等が多い近隣商業地域ではあるが、本地域の商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は必ずしも高くはなく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に試算された。よって、市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域として特に変動要因は認め難い。駅接近や生活利便性に難は無く、需要は概ね安定しており、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認め難く、現況を維持した推移を予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とし、纏まった画地についてはマンション等も見られる地域である。画地規模等から賃貸共同住宅の想定が困難であり、収益価格の試算を断念したが、当該近隣地域では自用目的での取引が中心であり、各事例の軽重を加味して決定した比準価格の信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地域の地価動向は、やや下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

工場倉庫地として熟成しており、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと思われる。価格水準はやや下落傾向が続く。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、比準価格は、事例が少ないため、広範囲から収集した。特に、工業地としての価格バランスを考慮し、求めており、十分信頼性のある価格と判断する。貸し倉庫・工場もみられるが、その内容は個別性が強く、また賃貸市場は小さいため、収益価格の精度は劣る。したがって、比準価格を中心に、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の工業地であり、マンション等の代替需要は見込まれるが、地価はまだやや下落している。

地域要因の将来予測

中小工場、流通関連営業所等混在の工業地域であるが、周辺では店舗等も進出し、また駅徒歩圏内でもあるので共同住宅等の土地利用も見込まれるが、地元経済の回復は弱く、地価はまだやや下落傾向にある。

価格決定の理由

徒歩圏内のマンション等の代替需要も見込まれる工業地であり、周辺では賃貸工場・倉庫等も見られるが、建物の規模・構造・設備内容等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費等の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画が整然とした住宅地であって、日常生活の利便性が良好な地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が多く店舗も見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は小規模画地であり共同住宅の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。最寄駅からやや遠いが、住環境の良好な地域だけに、需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測される。地価動向は、概ね横ばい傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に、共同住宅等の収益物件も見られる地域である。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動を及ぼす要因は然程ないが、周辺には業績悪化のために工場閉鎖等の案件もあり、地価の先行きは不透明である。

地域要因の将来予測

工場、倉庫等混在の工業地域で、工場から住宅等への転換が周辺で散見されたが、当面、概ね現状のまま推移すると思われる。守口市内に関わる一般的要因を反映し地価水準はしばらく弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中小工業地取引では本来収益性を重視するべきであるが、市場参加者が地縁を有する法人等が主体となるので、購入意思決定において収益性、事業採算性を最重視した価格決定に至っていない場合がある。本件では市場で成立した取引事例を相互に比較検討、市場の特性を勘案し、適切な補修正により求めた実証性の高い比準価格を重視し、多くの想定項目に基づき試算した収益価格も十分に比較考量、時系列的な価格水準動向に留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス圏にあり利便性が劣るため、守口市内の住宅地の中では選好性が劣り、需要は弱含みである。地価はやや下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の画地条件により経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地域は主に自用目的の小規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断する。よって本件では、比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。