地域要因

中小規模住宅の建ち並ぶ地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。地価水準は横這い傾向が見られる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも現状を維持していくものと予測される。景気回復が伺えるが、地価水準は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察すると共に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当地域は、中小規模一般住宅の多い住宅地域であり、特段の地域変動要因も認められず、現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、最寄駅より相当程度距離を有しており、やや利便性等に劣ることから賃貸用共同住宅等の収益物件は見受けられず、主として戸建住宅用地等の自己居住を目的とする取引の多い住宅地域である。このため共同住宅等の収益物件の建設・賃貸想定が困難であることから、本件においては比準価格を中心として調整を行い、代表標準地価格との均衡性も検討の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で、比較的生活利便性に優れるが、地価は静態的に推移しており概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格を求めるに当たっては、同一需給圏内の類似地域に存する規範性が認められる事例を採用した。求められた価格は市場の実態を反映しており、説得力がある。一方、地域内では自己居住目的の取引が大半を占め、戸建住宅や共同住宅の賃貸借市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、周辺に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められず、地価水準は横這い傾向が見られる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく今後とも現状を維持していくものと予測される。景気回復が伺えるが、地価水準はほぼ横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅を中心に、共同住宅等も見受けられるが、現況は自用の戸建住宅と中心とする地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察すると共に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域の不動産市況に影響を及ぼす変動要因は認められない。相対的に光津利便性に優れる住宅地域で、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

美原区においては相対的に駅接近条件が優れる戸建住宅地域である。需給関係は比較的安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格を求めるに当たっては、同一需給圏内の類似地域に存する規範性が認められる取引事例を採用した。求められた比準価格は市場性を反映しており説得力がある。また、戸建住宅の賃貸借市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。以上より、市場動向を反映した実証的な比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。地価水準は横這い傾向が見られる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも現状を維持していくものと予測される。景気回復が伺えるが、地価水準は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で自己の居住目的の取引が中心であり、また、一戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡性も検討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的閑静な住宅地域として成熟しており、地価は概ね横ばい傾向に推移している。

地域要因の将来予測

近隣では、初芝駅南西側へと延伸する都市計画道路「新家日置荘線」（事業中路線）がある。対象地域は中小規模の戸建住宅地域として成熟しており、地価は概ね横ばい推移している。

価格決定の理由

最寄り駅からの接近性に優れた住宅地域である。利便性及び快適性等の要因を重視した自己使用目的の取引が中心で、かつ戸建住宅の賃貸借市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。以上より、市場性を反映した実証的及び説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いが、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、良好な住環境を背景に市場での人気はあるなど、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変化は認められず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価はほぼ横ばい、若しくはやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、自用目的での取引が主であることから、取引事例比較法を適用して試算を行う。なお、収益還元法は、戸建の賃貸市場がほぼ無いことから適用を断念した。比準価格は、類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、かつ各種補修正も適切に行われているなど規範性の高い価格である。よって、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市計画道路新家日置荘線が事業中であり、完成の暁には駅接近性が向上するが、未だ当該影響はみられない。

地域要因の将来予測

都市計画道路新家日置荘線が事業中で、完成時（平成31年度予定）には駅接近性の向上が期待できるが、価格時点現在、当該都市計画道路による影響は特に見られず、地価は概ね横ばいで推移している。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内にある取引事例を採用しており市場性を良く反映している。中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、需要の中心は自己使用目的で取引を行い、居住の快適性、利便性を重視して不動産を選択しており、また、収益性で意思決定をする要素は低い。このため賃貸市場が形成されておらず、収益価格を求め得なかった。従って、市場性を反映させた比準価格をもって、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅より徒歩圏外の住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が低層住宅を中心とする地域であり、当地域内においては、主として自用の取引が中心となっており、それ故収益性よりも居住の快適性・利便性等を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。従って、本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に程近い近隣商業地域であるが、現状では地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域は商業地域ではあるものの、収益・投資目的の取引よりも、小規模店舗等の自己使用目的の需要・取引が多いこと等に起因するものと考えられる。本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を斟酌し、類似する標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好な成熟した住宅地域であるが、徐々に敷地の分割がみられる。地価水準は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域であることから自己の居住目的の取引が中心である。それは収益性よりも居住の快適性・利便性を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。よって、本件においては収益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へ繋がる都市計画道路が近隣にて事業中であるが、未だに当該影響は見られない。

地域要因の将来予測

都市計画道路新家日置荘線が事業中であり、完成時（平成31年度）には交通接近条件の向上が期待できるが、価格時点現在、当該都市計画道路による影響は特にみられず、地価は横ばいで推移している。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内にある取引事例を採用しており市場性を良く反映している。対象地域の需要の中心は自己利用目的であり、居住の快適性、利便性を重視して不動産を選択している。さらに、賃貸市場も形成されておらず、需要が収益性で取引の意思決定をする要素は低いため、収益価格を求め得なかった。従って本件では、近時の市場性を反映させた比準価格に、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から遠く利便性はやや劣るが、区画整然とした閑静な住宅地域で、良好な住環境を背景に市場での人気はあるなど、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、特に大きな変動要因は認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。地価はほぼ横ばい、若しくはやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が中心である。賃貸市場はほぼ無く、また公法規制等より収益物件の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は信頼性の高い事例を採用し、かつ各種補修正も適切であるなど規範性の高い価格である。また需要者の行動を反映しているなど説得力ある価格である。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境は普通で、最寄り駅からやや距離があるものの需給関係に変化はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる既成住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測される。地価はしばらく横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

公法上第1種低層住居専用地域に属し高度利用が困難で、賃貸用の共同住宅は少なく、低層の戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。そのため、当該地域は収益物件には不適な地域で賃貸市場を形成するに至っていない。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。