地域要因

地域要因に大きな変動はないが、住宅需要は比較的安定しており、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域としてほぼ熟成しており、格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であることから、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 古くからの住宅地域であって、地域内に特別な変動要因は見受けられないが、選好性の低さから不動産需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 標準地周辺は農家住宅や一般住宅を中心とし、また街路条件等から経済合理的な賃貸住宅想定に難があるため収益還元法の適用を断念した。居住目的の取引が中心であり、周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、城山台の宅地の供給増等により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

新旧の一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、同一需給圏内の宅地の供給量が多いことから、やや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、新旧の一般住宅が多い住宅地域で、自己使用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択したものであり、地域要因の比較及び個別的要因の比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅に近く、交通利便性が認められるが、転入者の選好性は既存住宅地域のためやや劣る。地縁関係者を中心とした需要と見られる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。交通利便性が良好である一方、需要はやや限定的であるため、地価はやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、小規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、用途的、規模的な類似性を有する事例を適切に選択したものであり、各要因間の比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅に近い住宅地域であるが、需給が安定しており、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

駅に近い中小規模一般住宅が多い既成の住宅地域。当地域及び周辺地域において特段の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は昨年に引き続き若干の下落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は駅から徒歩圏の中小規模戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。不動産市場における取引指標の重点は収益性にはあまりなく、居住の快適性が重視されると判断される。したがって、収益還元法は適用せず、市場の実態を反映し、規範性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性にやや劣るが、居住環境は良好である。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狭隘な街路が多い古くからの住宅地域であり、相対的に需要は低調である。地価水準は、やや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、特段の地域を変動させる要因は見られないことから、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

景気の回復等の影響を受け需要は安定的に推移、地価は横這い傾向が継続。近隣地域内での供給は少ないが、同一団地内での新規分譲の販売は堅調。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。景気の回復等の影響もあり需要は概ね堅調で市場は安定、地価は当面横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は居住環境の良好な住宅団地内に所在し、公法上の規制が厳格で収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用しさらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩圏にあり、利便性も高く、住環境も良好である。需要が比較的堅調で、地価はほぼ横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件はほとんどなく、指定容積率が低く経済合理性からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められている。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。