京都府相楽郡精華町祝園西１丁目２０番３(祝園駅・木津川台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


109,000円

2017年01月01日に行った京都府相楽郡精華町祝園西１丁目２０番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。

京都府相楽郡精華町祝園西１丁目２０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府相楽郡精華町祝園西１丁目２０番３
住居表示 
価格109,000円/㎡
交通施設、距離新祝園、360m
地積114㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北5.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉山修一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士杉山修一郎
価格108,000円/㎡
個別的要因方位は北向きで、個別的要因に変動はない。
地域要因祝園西地区の人口は大きく増加していたが、ここにきて減少。近隣地域は生活上便利な地域で人気が高く、需要は堅調である。
地域要因の将来予測鉄道駅や大型商業施設、金融機関、役場等が付近に立地する精華町内では人気の高い住宅地域であり、潜在的需要は多いが、平成28年になって祝園西地区の人口世帯ともに減少となり、地価への影響が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、精華町内のJR片町線及び近鉄京都線沿線の中小規模一般住宅を中心とした住宅地域。需要者は、精華町、木津川市内の居住者が中心であるが、奈良県内からの転入者も見られる。近隣地域は最寄駅徒歩圏内の小規模住宅を中心とする住宅地域で、生活利便性も良好で人気のある地域であるが、祝園西地区内の宅地供給、建売等は殆どなく、人口世帯ともに、ここにきて減少した。周辺地域の土地取引は、130㎡前後で総額1，500万円程度である。
一般的要因ここ数年の当町の人口は横ばい、土地取引件数も横ばい、住宅着工件数は減少。木津川市の大型住宅団地供給もあり、将来宅地供給過多が懸念される。

橋本秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本秀樹
価格109,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域内に特別な変動要因は見受けられず、駅徒歩圏内にある居住環境良好な住宅地域として需要は底堅く推移している。
地域要因の将来予測 一般住宅が建ち並ぶ交通及び生活利便性の高い住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。急行停車駅徒歩圏であること等から需要は底堅く、地価は当面安定的と予測する。
市場の特性 同一需給圏は精華町を中心に周辺市を含む近鉄京都線及びJR片町線沿線の住宅地域。需要者は居住目的の個人が中心である。交通及び生活利便性並びに居住環境等は良好であって、需要は安定的に推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は1，000万円台程度、中古戸建で2，000万円台程度である。
一般的要因 景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費や雇用環境は改善傾向にあって、不動産需要は総じて見れば安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7614445
北緯 135度7905548

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

祝園駅(地価相場 71,100円/㎡)木津川台駅(地価相場 88,600円/㎡)下狛駅(地価相場 78,100円/㎡)山田川駅(地価相場 82,050円/㎡)棚倉駅(地価相場 53,550円/㎡)西木津駅(地価相場 73,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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