地域要因

当該地域は三郷駅前の商業地域であるが繁華性に劣り、店舗の新規出店等の動向はあまりなく、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移していくものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、個別の事情を含んだものが多いものの、適正に補正し得ており、市場実態を反映した信頼性を有する価格である。一方、収益価格も、当該地域の需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者であり、還元利回り等の指数についても規範性が高いものが得られたものと思料される。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域に位置する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。

価格決定の理由

当該地域は高台の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路への接続に劣る住宅地域であるが、ターミナル駅である王寺駅の徒歩圏内の住宅地域であるため、利便性に優れた地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の住宅地域には戸建住宅と共に一部アパートも見受けられるが、標準地と同程度の収益物件は無く且つ賃貸供給が認められないこと、自用目的の取引が主であること等から収益還元法は適用しない。一方、比準価格は王寺町地内における規範性ある事例から比準され適切に調整がなされ規範性は高いものと判断される。以上より、取引市場価格を指標とする市場であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域はJR王寺駅前の商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域はJR王寺駅前の商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からほぼ横這いの傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、収益性を反映し理論的な価格である収益価格は、周辺地域の賃料水準が近年やや弱含み等のため低位に試算されたが、試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は最寄駅が王寺でJR線の交通利便性と商業施設で顧客の安定した需要があり地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模戸建住宅が建ち並び今後も現在の状況で維持するものと予測する。王寺駅に近く駅周辺には大規模商業施設が建ちJR線の運行本数も頻繁で交通利便性が良く、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は勢野東、勢野北、三室等の街路、駅商業接近、環境、用途地域等が類似する規範性のある取引事例を収集した。時点修正、地域要因の比較等を適正に実施し算定された比準価格は信頼性がある。収益還元法は1低専の戸建住宅地域で賃貸は転勤等で散見される程度で規範性のある賃貸事例の収集に限界があり適用を断念した。そこで代表標準地との検討を踏まえ規範性、信頼性がある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。

価格決定の理由

当該地域は高台に位置する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅地域として良好な住環境を維持してきたが、相対的な有効需要の減少により地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的古くに開発された住宅地である。住宅地としては熟成しているため、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

自己居住用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると判断されるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

当該地域は一般住宅を主とする高台の住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を主とする高台の住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映した賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域においては対象標準地と同程度の規模の収益目的の賃貸住宅等はほとんど見受けられない。また、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、自己使用目的の取引が主であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域であるが、丘陵地にあり駅から遠方であるなど生活上劣っているため需要は希薄で地価は下落状況である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を主とする住宅地域であり将来的にも現状を維持して推移するものと予測される。駅よりバス便の奈良県中部方面の住宅市場は未だ低調で地価水準については今後ももう少し下落傾向を続けると予測される。

価格決定の理由

自己使用目的が主体の1低専の戸建住宅地であり快適性等住環境を中心に市場にて選別される地域である。従って、貸家としては転勤者が一時的に定期借家として賃貸する程度であり、賃貸市場は成立していないため収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を採用して代表標準地価格との検討を踏まえて本件適正な鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域で、一般的要因から需要は回復傾向にある。特に大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅の外アパート等もみられる住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持していくものと予測される。需給関係は改善傾向にあり、地価水準は、強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内にあり、公法上1中専に指定されるものの、戸建住宅が連担する地域で、賃貸アパート等はほとんど認められず、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場価値を示し、その妥当性については、比準価格決定の理由の通りである。同価格は市場性を有する妥当性の高い価格といえる。従って周辺地域の市場価格推移、総額による市場性、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅が存する住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。地価は依然弱含んでいる。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因等は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

 採用事例は、対象標準地と比較可能な多数の事例資料を適正妥当に収集・分析しており、信頼性に問題はない。周辺には、転勤等の一時的な賃貸を除き、アパート等の収益物件は見受けられず、自己利用目的での取引が中心である。取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。