地域要因

調整区域内に存する農家を主とする住宅地であって、需要は限定的である。国道258号に近いが、地域要因に特段変動はみられない。

地域要因の将来予測

農家住宅を主体とする戸建住宅地域であり、土地利用に変化はほとんど見られない。今後も概ね現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺部も含め共同住宅等は見られず、賃貸需要を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号背後の既成市街地内に所在する地域であるが、地域要因に著しい変動は見られない。

地域要因の将来予測

既成市街地内に所在している住宅地域であり、大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは画地条件から非現実的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、他地域からの転入も少なく、需要は弱い。

地域要因の将来予測

桑名市中心部から遠い、市街化調整区域内の集落地域で、他地域からの転入や大きな新規開発等の見込まれない変動要因の乏しい地域であり、需要は弱い。今後とも現状のまま推移し、地価の下落は続くものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場は皆無に等しいことから、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となっており、取引水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、近時の動向を踏まえ、市街化調整区域内の取引事例による、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域で、市中心部に近いため需要は堅調で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市中心部に近い熟成した既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が主体の既成住宅地域であり、画地規模も小さく、経済合理的な賃貸住宅の建設が困難なため、収益還元法は適用しなかった。土地取引は自己居住目的での取引がほとんどであるため、居住の快適性を重視する典型的需要者の観点にたって、周辺の既成市街地における住宅地の取引事例を収集し、比較検討した。したがって、信頼性のある取引事例に基づき得られた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は熟成された住宅団地のため、顕著な変動要因はなく、新規分譲地等と比較して市場競争力は弱いものの土地需要は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は、市街地郊外の熟成された大規模住宅団地であり、住宅地としての利用を中心に安定的に推移するものと予測する。不動産需要の回復に伴い地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

桑名市郊外の一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅団地であり、アパート等の収益物件はほとんどない。取引としては、自用目的での取引が主であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。生活利便性の高い、良好な住環境で、選好度が高く、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする区画整然とした大規模住宅団地で、商業施設への接近性など住環境に優れるため、今後とも人気の高い戸建住宅地域として推移するものと予想される。需要は回復し、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域であるため、収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、需要者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的に示している比準価格を重視し、また、規範性の高い信頼できる取引事例を多数収集し得たことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

桑名市郊外の既成一般住宅地域で顕著な変動要因はない。新規分譲地等と比較して市場競争力がやや劣るため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、用途的に安定した地域であるので、今後も現状を維持していくものと予測する。当市における住宅地の地価動向からみて、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、自用目的の取引が支配的な地域であり、収益物件としての賃貸市場は未熟成である。191㎡と小規模な画地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるので収益価格は試算しなかった。比準価格は規範性のある取引事例を基に査定しており、取引市場の実態を適正に反映しているので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特急停車駅徒歩圏、高台に存する住宅地域で、住環境は良好である。熟成しており、取引自体は少ない。強い需要に支えられて価格は上昇基調で推移。

地域要因の将来予測

良好な環境の住宅地域で、地価水準も底打ちから強含みに転じている。当地域西方に新規開発が続いており、供給圧力は強い。しかし駅への接近性と高台という強みから引き続き需要は堅調と予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件は少なく、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古い郊外型住宅団地は人気がなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

古くからの郊外型住宅団地であり、やや居住者の老齢化が懸念されるものの、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であり、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境を維持する区画整然とした住宅団地で、需要は堅調であり、地価も横ばいから上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

桑名市西郊外の住環境の良好な住宅地域で、土地取引は需給とも堅調であり、地価は横ばいから上昇に転じていくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は良好な住環境を維持する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸住宅の経営が想定できないため収益還元法は適用しなかった。土地取引は自己居住目的での取引が中心で、類似地域において規範性の高い事例を豊富に収集できた。したがって、信頼性有る取引事例に基づき得られた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、目立った変動はない。市域各地で新規開発による宅地供給が相次いでいるが、標準地は市の中心部に比較的近く、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

古くからの戸建住宅地域で、土地利用に大きな変化は見られず、現状で推移すると予測する。地価水準も底堅い推移であるが、周辺地域で供給圧力強く、急激な上昇は見込めない。

価格決定の理由

周辺も含めアパート等の収益物件は見られず、かつ規模が小さいこともあり共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名駅に近い既成住宅地域にあり、区画整理事業が進む地域に隣接する地域で、住環境の向上が期待され、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅への接近性に優れるため、需要は堅調な地域である。区画整理事業の進展による住環境の向上に伴い、地価も引き続き上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件もみられるものの、低層建物のため、高度利用されておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。桑名駅に近い既成住宅地域であり、典型的需要者の観点から、居住の快適性を重視して周辺の既成市街地における住宅地の取引事例との比較検討により求められた比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い近年では周辺幹線道路に量販店、飲食店が進出し利便性は向上しているが住宅地としては熟成しており需要は比較的少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、画地規模が小さいため共同住宅を想定することができず収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心としており、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性に優れ、津波浸水懸念がないことから人気が高い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺では宅地開発も見られるが既成の住宅地であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、経済合理的な共同住宅の建築を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境と品等に優れた住宅地域であり、好調な需給関係から地価は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

高台の住環境に優れた住宅地域であり、居住選好性は高い。売り希望物件の少ない地域であり、不動産市況に大きな変動がなければ、今後も好調な需給バランスを反映して地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は高台の住環境に優れた住宅地域であり、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶほかは賃貸アパート等の収益物件は存在しない地域である。自己使用目的の取引が一般的であり、賃貸需要や供給が見い出せず賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

桑名駅周辺の商業地の繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向も見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部の国道1号沿道地域にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的のビルはほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺大規模団地と競争力で劣り、需要はやや弱いものの、駅に近く下落率は縮小。

地域要因の将来予測

駅に近い戸建住宅を主体とする住宅地域であり、安定した利用状況にあり、現状のまま推移するものと予想される。地価は若干の弱含み程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内に賃貸住宅が存在せず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取引水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。