地域要因

都心部に位置し、高度商業地等として更なる発展が期待される地域であり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区内の高度・準高度商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇している。オフィス需要は名駅地区にシフトしているものの対象標準地は栄中心部に近く、一定の需要は確保し得る。本件では比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、大規模な金融緩和の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの高度商業地域であり、商業集積度も高い。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の事務所が建ち並ぶ大通り沿いの商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、高度商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

ナディアパークを核とした繁華性の高い商業地域に位置し、店舗の集積度は高い。不動産投資市場の活発化もあって地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、繁華性の高い地域の事例を収集した実証的な価格であるが売り物件が極端に少なく価格が先行気味である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定し、試算した価格で、規範性が認められる。近隣地域はファッションビルを主とした収益ビルの立地が多く見られ、市場参加者は収益性に即した投資も行うと思料される。調整は取引実態に即した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近時名駅地区に押され気味であったが、新規店舗の出店等が認められ、商業性は復調している。エリア内での更なる再開発の進展等が期待される。

地域要因の将来予測

接面道路沿いには百貨店、各種ブランドショップ等が立地するほか、背後における店舗集積度も高く、店舗利用を主体として今後も高い商業性を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中区内の高度商業地の事例を中心に採用の上試算しており、実証的な価格である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定したものであるが、事務所については近時名駅シフトが進んでいることから、価格決定力に弱さも指摘される。但し、高度商業地においては、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心商業地背後のレジャービルを中心とした商業地域である。不動産投資は活発な状態であり、地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中層の飲食店、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗ビルを想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、比準価格と比較して低位に試算された。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

伏見エリアのオフィス市況は空室率も改善してきており、立地や品等で二極化してはいるものの、オフィス系への投資意欲は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、賃貸市場も安定してきているため、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。収益価格も上昇しているが、それ以上に取引価格の上昇が大きく、相対的には依然として収益価格が低位となった。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視しつつ、収益性を反映した収益価格も十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、近時では多様な用途による投資が見られ、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心部の積極的な不動産投資需要を反映し、取引価格の上昇傾向にある。比較的老朽化したビルが多く、今後は店舗兼事務所ビルのほか、マンションやホテル等多様な用途利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態を反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より実証的な比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業重心が名古屋駅前地区に移り、需要は減退していたが、大津通の集客力が増えつつあり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

百貨店、ブランドショップが立地する繁華性の高い高度商業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中区大津通り沿いの高度商業地域で供給はほとんどない。比準価格は同品等の事例が少数しか得られなかったが同一需給圏の事例から試算したものである。一方、収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格であり、近年投資利回りの低下により上昇傾向が顕著である。高い希少性を有する地域であることから比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、投資需要、住宅系用途の需要増により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は東区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場実態を反映し、説得力を有する。収益価格は事務所兼共同住宅を想定し試算するものの、比準価格に比し、低位に求められた。圏域内では自用目的での取引も見られること、地価に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の都心商業地であったが、マンション住宅地に転換しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映し、実証的な価格であるが、マンション素地取得に過熱感があり、適正な水準を見出しにくい状況である。一方、開発法によって求められた価格は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり、各種の想定が適正に行われた場合は他の試算価格の有力な検証手段となり得る。以上を勘案の結果、本件では開発法による試算価格を標準として、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心に近く、マンション用地取得の動きも活発であり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区及び東区内の準高度又は普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲マンションが増加しており、収益価格はやや低位に試算された。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

事務所ビルを中心とする地域であるが、良好な利便性及び用途の多様性により、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場において生起した取引事例により査定しており、実証的な価格である。収益価格は事務所を想定し査定したが、比較的に低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。したがって、不動産の市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、さらには代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部におけるマンション分譲素地に対する需要は根強く、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

都心部におけるマンション用地の需要は堅調であるが、周辺地域のマンション分譲では、物件により状況が異なる傾向もみられる。

価格決定の理由

比準価格は、マンションの分譲素地等の事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格である。一方で、開発法による価格は、投資採算性を重視するマンションディベロッパーの視点に立った価格である。したがって、両価格はいずれも信頼性を有する価格である。実証的な比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準幹線道路沿いの利便性のよい商住混在地域である。周辺地域においてはマンション等の土地利用が目立っている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅への利便性が良好な商住混在地域であることから、分譲、賃貸マンション適地へと推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は東区等の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼共同住宅を想定し査定した。周辺地域では自用目的の取引も散見されることなどから、収益価格は比較的に低位に求められた。したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、金融緩和の影響もあって、当該地域の地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、事業収支の観点から、賃貸需要との関係で効率的な共同住宅を想定することが難しいため、収益価格は試算しない。また当該住宅地においては収益性よりも快適性・利便性が重視されると考えられる。以上、検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層の店舗事務所ビル等が多い商業地域であり、市場参加者の不動産取得意欲が旺盛なことから地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件においては両試算価格とも適切に求められた。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、類似する標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

事務所ビルの集積が進み、オフィス選好性は相対的に高いほかホテル用地の取得が見られ地価は上昇している。

地域要因の将来予測

高層事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域であり、商業集積度も高く、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い事例を採用した実証的な価格といえる。一方収益価格は、実態に即した高層店舗兼事務所を想定し、最近の市況を反映した賃料を採用するなど、規範性は認められる。近隣地域は収益ビルの立地も多く、市場参加者は収益性に即した投資を行うものと分析されるがテナント募集競争等から賃料が低く査定された。調整は実際の取引価格を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

中区中心部近くに存し、安定した収益が得られる物件の取得需要は高く、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を収集しており、実証的な価格が得られた。周辺では収益用不動産が多く存するなか、地域の実態に併せて店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を求めたが、未だ事務所地としての選好性に劣る繊維街地域であることなど、賃貸市場の回復は遅く、試算価格はやや低位に求められた。よって調整は比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代替関係にある標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。