地域要因

住宅地域としてはやや選好性の劣る地域であるが、最寄駅への接近性に優れ、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を中心とする、鉄道駅至近の熟成度の高い住宅地域であり、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく現状にて推移するものと判断されるが、大規模店舗に顧客が誘引され、商況は年々衰退傾向にある。

価格決定の理由

標準地上に店舗併用住宅ビルを想定し、収益価格を求めたが、地域での賃貸市場の熟成度は低く、自己利用目的の店舗兼居宅が中心の用途が主体であること及び収益還元法の算定過程では想定要素を多く含むことから収益価格の信頼度は相対的に劣る。従って、本評価では南区内の近隣商業地域の不動産の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討、単価と総額等を勘案し鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、今後工場の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。南区北西部に位置する住宅地域で、取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等がある住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域北東部において、大型商業施設「ビバモール名古屋南店」の開業（平成27年12月）に伴い、生活利便性は向上した。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅を中心に共同住宅等も見られる既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される

価格決定の理由

当該地域は、南区西部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの成熟した近隣商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

南区の幹線道路沿いの商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工業系用途から、住宅系用途へと徐々に移行しつつあり、周辺における商業施設の開業に伴い、利便性が向上し用途の多様性が認められる地域である。

地域要因の将来予測

中小工場を主体とする地域であるが、工場用地の住宅化傾向にあり、大規模商業施設の開店により、今後用途の多様化の動きがあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場の中に低層住宅も散見される工業地域であり、収益獲得を目的とする工場用地取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。需要者は製造、流通の経済性、関連業種との接近性等を考慮して行動するものと思料される。よって本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価はやや上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

商業繁華性のやや劣る幹線道沿いの地域ではあるが背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も概ね安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗、作業所等が立ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、新規の店舗等の出店はほとんどなく、商業地域としてはやや衰退傾向により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗や事務所、一般住宅等が混在する商業地域で、収益獲得を目的とする取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の住宅、小工場等が混在する地域で、地価水準は低位の為、安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

南区西部の既成混在住宅地域であり、資産保有等を目的とするアパート等の収益物件は散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。従って、居住の快適性を重視し、自用を目的とする住宅地域であるので、市場の実勢を反映する比準価格と規準価格との均衡を計り、住宅市場の動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、前年公示価格との見当も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性に劣る旧来からの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿線の商業地域であり、近くに工場等も存するなど繁華性は低い。背後に住宅地も広がるが、周辺に商業施設も整備されており、特段の発展的要因は見当たらない。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに店舗兼共同住宅、住宅のほか福祉施設等も見られる商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響により需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域に位置し、周辺では収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

国道1号沿いに事務所や専門学校等が建ち並ぶ地下鉄駅に近い商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は地下鉄駅に近く賃貸事務所も一部みられるが賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の事務所等が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業施設の大型化、郊外化が進行するなか、背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗や低層の店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域であるが、郊外型大型店舗の進出により商業繁華性は徐々に衰えつつあり、今後は徐々に商業系用途から住宅系用途へと移行するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域で、自己利用の物件が中心となっている地域であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場・倉庫等のほか住宅等が混在する国道1号線背後の地域である。当面は現状維持と予測される。

価格決定の理由

標準地周辺の小規模工場地域としての特性が類似する取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格が得られたものと確信する。一方、貸倉庫等の収益物件も存しているが、不動産の収益性によって価格が形成されるまでには熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、決定に際しては比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との比較検討、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 店舗併用住宅の外、戸建住宅、混在住宅も混在する路線商業地域で、当面、現状維持と予測される。

価格決定の理由

南区の準幹線道路沿いの路線商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、実証的な比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。