地域要因

駅から徒歩圏内にある閑静な住宅地域であり、地域の変化を促す要因は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要素も見当たらないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅中心の低層住宅地域にある。自用目的での取引が多く居住の快適性が重視される傾向が強い。共同住宅も見られるが、地主による土地有効活用という側面もあり、収益性を中心に土地の価格が形成されているとは言い難い。よって、需要者の意思を直接反映していると考えられる比準価格を重視し、収益価格を参酌しつつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な店舗を中心に住宅用途も混在する近隣商業地域であり、商況等に影響を与える変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

広幅員道路沿いに小規模店舗や共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に影響を与える格別の要因は見当たらず、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、周辺住民を対象とした商圏のやや狭い近隣商業地域であり、商業集積度も高くない。そのため、店舗ビル等に対する賃貸市場の熟成度は低く、収益性に着目して購入を決定する需要者よりも、自営を前提とした取引目的の需要者の方が多く存するものと判断される。よって、本件においては、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性の高い既成住宅地域であり、常に一定の需要は存する。地域要因に変動はみられないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした駅への接近性に優る住宅地域であり、近隣地域の地価水準に変動をもたらす要因は特段見当たらないことから、今後もしばらくは現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自用目的での取引が多く、居住の快適性が重視される傾向にある。共同住宅も散見されるが、多くは所有地の有効活用によるものであり、投資対象としての収益性を中心に地価が形成されているとは認めがたい。よって、需要者の取引動機を直接的に反映している比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣農地の建売住宅地への転換が進みつつあり、競合物件が多数供給されている。

地域要因の将来予測

生産緑地に隣接した住宅地として推移してゆくものと予測する。地価は僅かながら上昇傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅に近い環境の優れた住宅地域で、居住の快適性や利便性が価格形成の指標になっており、自用目的での取引が中心である。アパート等の収益物件も見られるが、土地に対する投資採算性は低い。比準価格は小川町周辺に位置する類似性の高い取引事例を中心に採用しており実証的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 大学等に隣接する比較的閑静な住宅地域で需要は堅調であるが、近年画地の細分化傾向が見られる。

地域要因の将来予測

 地域要因に格別の変動要因は認められず、当面は概ね現状程度で推移していくものと予測する。また、地価水準は、緩和的な金融環境等の影響から、当面は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該エリアは市内を代表する住宅地域で、アパート等の収益物件も散見されるが、不動産の賃貸収入を目的とした取引は稀であり、比準価格を中心に価格形成がなされている。よって、収益価格は理論的ではあるものの、実証性を有する比準価格との比において説得力に欠けることから参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路及び区画が整然とした住宅地域であり、一般的要因の影響で、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした環境良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特別の変動要因は見当たらないため、当面は現状のまま推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当地域は小平市内における標準的な住宅地域で、居住の快適性や利便性が価格形成の指標になっており、自用目的の取引が中心である。アパート等の収益物件も見られるが、土地に対する投資採算性は低い。比準価格は一橋学園駅周辺の類似性が高い事例を採用しており、実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏内に位置する既存の戸建住宅地域で、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動要因は認められず、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域で、一部に共同住宅利用が見られるが指定容積率が低く抑えられているため、資産運用目的に限られており、収益価格による価格決定における影響度は低い。自己使用目的の戸建取引が大半で居住の利便性・快適性に重点を置いて取引が行なわれているので、比準価格の規範性は相対的に高く信頼できる。よって、取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小川駅周辺の整備、周辺地域での街路の整備が予定されているが、進捗は緩慢であり、影響も小さいと考えられる。

地域要因の将来予測

最寄駅周辺での整備計画があるがその影響は小さく、地域の発展または衰退を促す要因は特に認められない。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、アパートなどの収益物件も見うけられるが、自己所有の戸建住宅が中心であり、収益性を中心に土地価格が決定される土地柄ではない。需要者の意思が直接的に反映される取引市場で成立した価格が重要な指標になっていると考えられるため、比準価格を標準に、収益価格は参酌するにとどめ、代表標準地との検討をふまえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗の連たん性が向上してる幹線道路沿いに位置しているものの、一般的要因の影響下にあり、地価は横ばい又はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都道沿いの路線商業地域として、低層店舗を中心とした土地利用で推移するものと予測する。車両通行量が多く、今後とも店舗の集積度が向上するものと見込まれる。

価格決定の理由

当地域は、自用の店舗が中心であり、テナントの賃貸経営に基づく収益物件の需要は限定されていることから収益価格は比準価格よりも低位となった。よって、自用物件の取得を図る市場参加者が多い地域の実情を踏まえ、周辺の取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小平駅前の商業地域で目ぼしい新規の出店等はないが、一般的要因の影響で地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用の店舗が中心であり、テナントの賃貸経営に基づく収益物件の需要は限定されていることから収益価格は比準価格よりも低位となった。よって、自用物件の取得を図る市場参加者が多い地域の実情を踏まえ、周辺の取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い、成熟した既成住宅地域内にあって、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

駅近の成熟した住宅地域であり、当面は現状のまま推移するが、小平駅北口駅前の再開発が検討中で、利便性の向上が期待され、地価は、安定した需要、緩やかな景気回復及びデフレ脱却を背景にやや強含みと予測する。

価格決定の理由

当地域は、自用目的の戸建住宅の取引が中心で、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあり、これに基づいて取引価格が形成されると考えられる。周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益性が地価形成に及ぼす影響は大きくはない。以上により比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はみられないが、最寄駅から近く有効利用度も概ね良好な商業地域であり、市場全般の動向と同じく需要は回復基調にある。

地域要因の将来予測

類似の西武線沿線の各駅前圏及び国分寺駅周辺の商業地との価格牽連性、立川駅等の高度商業地域の影響を受けながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は最寄駅前圏内の主に地元居住者を対象とする商業地域で、自用の物件が多く、自用目的の取引によって価格が形成される傾向が強い。投資採算性に優れた収益物件としての店舗・事務所ビルはやや増加傾向にある。よって、試算価格の特性を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、加えて、最近の不動産市場の底堅い動き及び政府の経済政策等による景気回復の動き等をも斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。