地域要因

地域要因に大きな変動はないが、車輌通行量が少なく顧客誘因力に欠けるため、商業地としての需要は依然として低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、自用の店舗や営業所等の需要が中心である。賃貸市場は元本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って、取引実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、原価法は既成市街地につき、適用できなかった。

地域要因

国道197号沿線は背後地に恵まれた路線商業地域として成熟しており新規出店余地は乏しく、沿線の土地利用に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

路線商業地域として既に成熟しており集客力の高い商業施設の進出は見られず、事業用定期借地権の普及に伴い売買事例自体も少ないが、近年の価格調整を経て割高感は概ね解消されており地価下落率は縮小傾向にある。

価格決定の理由

飲食・物販店を中心に金融機関や営業所等の多様な業種が立地する区間で、自用目的の取引が中心ながら事業用借地の普及に伴い幹線沿いの売買事例は乏しくなっている。一方、郊外大型店の台頭に伴い店舗賃料は借手主導で決定されるケースも多く、賃料水準の把握が困難である点も否めない。路線商業地につき広域的な取引事例より検証した比準価格を重視するとともに収益価格の低さも参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価水準は市内でも比較的高位だが、周辺での取引が増加し取引価格も上昇傾向に転じており、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

生活利便性に優れた住宅地域として今後も現環境を維持すると予測する。地価水準は市内でも比較的高位だが、周辺での取引が増加し取引価格も上昇傾向に転じており、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内より取引事例を収集し、適切な比準作業により比準価格を試算した。また、標準地周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

臨海部工業地帯に近接し事業所も介在する用途混在エリアで住宅地としては敬遠され易く、事業用地の需要も回復していない。

地域要因の将来予測

臨海部工業地帯に近接しており、地域内に中小企業も多く介在する用途混在エリアにつき戸建用地の需要は限定されている。事業用地の需要も回復していないことから地価は引続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅は旧来の地主が保有する物件が多く、住宅・事業用地等の自用目的の取引が中心である。本件では価格牽連性の強い事例を採用したことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面から市場性を反映した価格が得られている。収益価格は工業地帯に近いため賃料水準は低迷しており、昨今の建設費上昇の影響もあって低く試算された。以上より、比準価格を中心に収益価格の低さも参酌し、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の優る環境良好な住宅地域における需要は底堅く、開発業者による小規模な建売分譲地等の売行も堅調である。

地域要因の将来予測

住環境・利便性等が比較的良好な区画整然とした一般住宅地域であるため需要は底堅く、地価に値頃感が出てきたことから未利用地の有効活用が進むことが期待され、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

類似性の高い事例を重視して求めた比準価格は、取引市場を反映した実証的・客観的価格である。一方収益価格については、住宅地域においては収益性よりも居住の快適性が重視されることからやや低位に求められた。したがって本件においては、比準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域では強含みの取引が増えつつあるなど、住宅環境の良好さが見直され、需要は持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

 やや郊外に位置する区画整然とした住宅地域で、大分市中部地区では概ね良好な住宅環境を維持しており、土地取引も持ち直しつつあることから、地価は横這いから微増傾向へ転じると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域及び周辺地域では賃貸アパートが混在するものの、自用目的が取引の中心であり、類似地域において複数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益面では土地価格を十分に反映させる家賃水準が形成されていないため、低位に試算された。よって本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

売希望価格は強気傾向で、小規模開発の分譲物件には高値取引が見られる等、需要回復の兆しが伺える。

地域要因の将来予測

近隣地域は臨海部工業地帯の背後地として整備された住宅街で、居住の利便性や快適性は良好であり、長年地価の下落が続いたことによって割高感が解消され需要は回復傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は中心市街地近郊の住宅地域で共同住宅等の収益物件も見られるが、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用の戸建住宅用地としての取引が大半を占めており、牧・高城駅沿線の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、不動産市場の需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺における郊外型大規模複合商業施設の影響から沿道型サービス施設は苦戦を強いられており、需要は少ない。

地域要因の将来予測

県道沿いの路線商業地域であるが、明野アクロスタウン及びパークプレイス等大型複合商業施設との競合により需要は弱含みのため、地価は下落傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性の高い取引事例を収集しえた。自用の事務所、店舗が中心であり、需要が弱まっていることから空室率が上がっており賃料水準は下落傾向にあるため収益価格は安価の試算となった。また収益価格については想定によるもので規範性にやや欠ける。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小企業の設備投資意欲が弱いなか、生産活動もこのところ弱めの動きとなっており、地価は下落率が縮小しているものの、弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大規模工場の南側隣接地域で、設備投資に一服感がある地場経済状況のなか、広域的に収集した取引事例から求めた比準価格に規範性を認め、貸し工場等の適正な賃貸事例は把握できないので、収益還元法は適用しない。本件では市内に近接する代表的な流通業務地域に位置する代表標準地との秤量比較した価格との均衡を考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

下水道が供用開始されたものの品等面で競合する住宅地域は多く、選好性は低下傾向にあり、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として、今後も現環境を維持するものと予測する。下水道が供用開始されたものの品等面で競合する住宅地域は多く、選好性は低下傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的であり、同一需給圏内より取引事例を収集し、適切な比準作業により比準価格を試算した。アパート等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。積算価格は間接法によるため、規範性が低いと判断した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視して積算価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、急傾斜の高台に位置するなど、生活利便性に劣り、需要は減退傾向にあることから、地価も微減傾向にある。

地域要因の将来予測

開発後約40年が経過した熟成度の高い住宅地域であり、開発当時の建築物は老朽化しつつある。急傾斜の高台に位置することから生活利便性に劣り、需要は減退傾向にある。地価も、微減傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

自用の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。原価法を適用したが、造成事例が乏しく、素地の条件や造成条件等が異なることから規範性に欠ける。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年公示価格からの変動要因の検討を踏まえ、地域特性が類似した同一需給圏内の近時の事例を採用して得た比準価格を標準とし、積算価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はない。居住環境に優れ比較的に需要の優れる地域であるため地価の下げ幅は少ない。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、居住環境も比較的良好なため安定した需要があり、地価は今後も現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。対象不動産の主たる需要者は個人が中心であり、当該需要者は一般にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。したがって、需要者の行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。