地域要因

昭和期に開発分譲された住宅地域であるため、最近開発された新興住宅地域と比較すると競争力が見劣りする。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。やや郊外に位置するため、競争力が劣り、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の周辺には共同住宅等の収益物件があまり見受けられず、戸建住宅用に開発された住宅地域内に所在するため、共同住宅の想定は収支の観点から非現実的であり、収益価格は試算しない。価格形成要因から勘案すると近隣地域等の取引は快適性を重視した自用目的が中心であるため、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

内陸部で立地がやや劣ることから需要は弱含みである。周辺では倉庫に転用された工場もあり、地価も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

内陸部の工業団地で、賃貸工場が少なく自用目的での取引が支配的な地域であり、また賃料水準として適正なものも見出しにくいため、収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域における代替競争可能な取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地より離れた在来住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推移するものと予測する。外部からの転入者がかなり少ないため、需要が弱く、地価は下落基調が継続すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の在来住宅地であり、周辺において共同住宅等の収益物件は皆無に等しいため、収益価格は試算できなかった。比準価格については、4事例とも標準地と同じ「調区」内宅地の事例を選択しているため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断する。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、地域経済情勢等により、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺の類似地域は、不動産収益を前提とした賃貸市場が形成されているとは言い難く、適正な収支の把握が困難なことから収益還元法の適用は断念した。当該地域は自用のための取引が殆どであり、市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映された信頼性の高い価格と判断する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

概ね成熟した住宅地域であり、地域的に大きな変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

区画整然とし成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も無いことから、概ね現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

持ち家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、市場性のある賃貸物件の想定が困難なことや、駅からも離れるため賃貸需要は見込めず、収益性による価格への影響は極めて低いと判断し収益価格は求め得なかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の商業地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、地域経済情勢等により需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

播州赤穂駅から比較的近い既成の商業地域が形成されており、駅前の希少性による一定の需要は想定されるが、既存店舗等の減少が見られることから、地価はやや下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の店舗は自用が主流であり、賃貸市場は未成熟である。したがって、賃貸物件は投下資本に見合う収益性を有しているとは言い難いため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められ、その精度も劣る。比準価格は、採用事例の収集範囲はやや広いものの代替競争関係にある取引事例に基づいて試算されたため信頼性が高い。よって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の路線型大型商業施設に需要が移りつつあり、市内中心部の既成の商業地の繁華性は徐々に低下している。

地域要因の将来予測

赤穂市旧城下町に属する既成の商業地域であるが、近年需要の中心は沿道型の大型商業施設に移りつつあり、将来的には徐々に繁華性が弱まっていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域や周辺類似地域の店舗は自用が中心で、賃貸物件は投下資本に見合う収益性を有しているとは言い難く、このため収益価格は比準価格と比べて低位に求められ、その精度も劣る。一方比準価格は赤穂市内に存する代替競争関係にある取引事例に基づいて試算されたため信頼性が高い。よって比準価格を重視して、収益価格を参考に、前年からの各変動要因にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に近い古くからの住宅地域であり、特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

古くからの住宅地域であり、生活利便性も良く、特段の変動要因も無いことから、概ね現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

持ち家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、また画地規模等から市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため収益価格は求め得なかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域自体に大きな変動要因は見られないが、周辺では工場跡地を利用した住宅分譲や店舗等が散見される。

地域要因の将来予測

近年、近隣地域及び周辺地域では工場跡地が店舗や住宅分譲される等している。ただ住宅地としての環境はやや劣り、地価は暫く弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自社工場を主とする地域であり、貸し工場や倉庫等の賃貸事例を得られず収益価格は求め得なかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格が説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

国道背後の在来住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推移するものと予測する。外部からの転入者がかなり少ないため、地価は下落基調が継続すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の在来住宅地であり、共同住宅等の収益物件は皆無に等しいため、収益価格は試算できなかった。近隣地域及び周辺類似地域は自用目的の不動産取引が中心であり、比準価格については、4事例とも標準地と同じ「調区」内宅地の事例を選択しているため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、比準価格を採用し、前年標準地価格との検討を行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

駅近くの既成住宅地域であり、今後も概ね現状類似の状況で推移するものと予測する。また、利便性の良好な郊外の住宅地域に比して選好性に劣り、人口減少等を背景に、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であり、収益目的での取引はほぼ皆無であるため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的である。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上郡駅南東方の竹万地区の商業地区の一角で、商況はやや劣り空地が目立つ。進出してくる企業・個人は少ない。

地域要因の将来予測

低層店舗等が建ち並びつつある商業地域であり、東方の核店舗であるイオンの繁華性の影響を受けるも、人口の減少や少子高齢化を反映して周辺の店舗の進出は緩慢で、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は幹線道路沿いの商業地域内にあり、自用目的の店舗等が大部分である。小規模店舗では賃貸市場が成熟しているとは言い難く、収益性が取引価格の決定に強く影響を及ぼしていないと判断したので、収益還元法の適用は断念した。したがって実際の取引市場で生起した事例から比準した実証的で説得力がある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。