兵庫県赤穂市中広字東沖１４５５番７外(播州赤穂駅・坂越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,500円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂市中広字東沖１４５５番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,500円/㎡としました。

兵庫県赤穂市中広字東沖１４５５番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂市中広字東沖１４５５番７外
住居表示 
価格42,500円/㎡
交通施設、距離播州赤穂、2,200m
地積674㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
前面道路の状況西11.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一色かつみ氏による調査レポート

不動産鑑定士一色かつみ
価格42,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域自体に大きな変動要因は見られないが、周辺では工場跡地を利用した住宅分譲や店舗等が散見される。
地域要因の将来予測近年、近隣地域及び周辺地域では工場跡地が店舗や住宅分譲される等している。ただ住宅地としての環境はやや劣り、地価は暫く弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及び周辺市町の工業系地域。工業地としての規模は比較的小規模で、また用途の多様性があり、需要者は西播磨地域を活動拠点とする個人事業者や小規模法人が中心と想定される。工業地としての新規事業展開は少なく、需給ともに低調に推移している。規模や利用目的によって価格帯は様々で、中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因比較的条件の良い工業地や流通業務地などの実需要が散見されるようになったが、太陽光発電用地などの低利用も見られる。

田勉氏による調査レポート

不動産鑑定士田勉
価格42,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場跡地を分譲住宅地として開発する動きが周辺で見受けられる。
地域要因の将来予測近年、周辺で工場跡地を分譲住宅地として開発する動きがあり、今後は工住の混在度が増していくものと予測する。また、工住混在地域で競争力がやや劣るため、地価は下落基調が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及び周辺市町に存する工業地域及び工住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人・法人が大半である。近年は工場経営者の高齢化等の影響を受けて、旧来の工場用地を含めた圏域内の中小工業地需給は弱含みであり、工場跡地を不動産業者が取得し、住宅用地として開発する動きが散見される。また、相対的に工業地の取引件数が少なく、取引される規模もまちまちであるため、取引の中心となる価格帯を見出すことが困難である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い。取引価格は弱含みで推移しており、取引件数・建築着工数も直近は減少傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7497599
北緯 134度395831

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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