兵庫県赤穂市東有年字町ノ北２９６番外(播州赤穂駅・坂越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,000円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂市東有年字町ノ北２９６番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,000円/㎡としました。

兵庫県赤穂市東有年字町ノ北２９６番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂市東有年字町ノ北２９６番外
住居表示 
価格25,000円/㎡
交通施設、距離有年、1,700m
地積326㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農家住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

田勉氏による調査レポート

不動産鑑定士田勉
価格25,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測国道背後の在来住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推移するものと予測する。外部からの転入者がかなり少ないため、地価は下落基調が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及び周辺市町に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。市街化調整区域内に存し、都市計画法等により建物の用途等に制限があるため、需要者の範囲は同一需給圏内の居住者にほぼ限定される。したがって、需給いずれもが低調であり、規模・形状等も個別性が強い不均質な画地が多いことから、取引の中心となる価格帯は見出し難い状態にある。
一般的要因市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い。取引価格は弱含みで推移しており、取引件数・建築着工数も直近は減少傾向である。

中西賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士中西賢一
価格25,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の在来集落であり、取引は非常に少なく、特段の地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の在来集落であり、地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと思料される。地価は下落基調が継続している。
市場の特性同一需給圏は、赤穂市並びに隣接及びその周辺市町に存する市街化調整区域を主とする圏域である。市街化調整区域内において、取引は総じて不活発である。当該標準地は旧集落的色合いが強く、その特性上、主たる需要者は、周辺に居住する地縁関係者等に限定され、個別性が強く、中心となる価格帯は見出すのは困難であるが、土地総額は1，000万円までが中心である。
一般的要因赤穂市において、人口減少率、高齢化率は県内の平均値を上回っており、先行きは未だ不透明である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7549564
北緯 134度3902842

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)天和駅(地価相場 29,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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