兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２(播州赤穂駅・坂越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,000円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,000円/㎡としました。

兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２
住居表示 
価格43,000円/㎡
交通施設、距離上郡、1,200m
地積201㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗等が建ち並びつつある商業地域
前面道路の状況北東18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丹田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士丹田信行
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因としての変動は認められない。
地域要因上郡駅南東方の竹万地区の商業地区の一角で、商況はやや劣り空地が目立つ。進出してくる企業・個人は少ない。
地域要因の将来予測低層店舗等が建ち並びつつある商業地域であり、東方の核店舗であるイオンの繁華性の影響を受けるも、人口の減少や少子高齢化を反映して周辺の店舗の進出は緩慢で、当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市町内の広域的な圏域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は小規模法人等が中心である。景気低迷による影響により、需要は極めて限定的であり弱含み傾向である。取引の中心となる価格帯は規模等によりばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因大都市圏の回復が鮮明となるが、地方圏では実体経済が活性化しておらず、回復には時間を要するが、今のところは全体としては低迷している。

横山重紀氏による調査レポート

不動産鑑定士横山重紀
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因としての変動は認められない。
地域要因県道を挟んで東側のイオン等を中心とする大型ショッピングセンターの影響により、路線型商業施設が見られる地域であるが、繁華性は未成熟である。
地域要因の将来予測竹万地区の路線型商業地域であるが、県道東側の大型商業施設の影響により商業性が見られるものの、未成熟で空地が多く、需要は低迷している。将来繁華性を増す可能性はあるが当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市を含む広域的な圏域で、主たる需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は中小法人等が中心である。地方経済の低迷や人口減少・高齢化等の一般的要因を反映し、商業地の需要は弱含みで取引も少なく、取引の中心となる価格帯も見出し難い。
一般的要因地方経済の低迷や人口減少・少子高齢化等の影響により、需要は減退が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7549564
北緯 134度3902842

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県赤穂市新田字十五軒屋１０２７番１兵庫県赤穂市東有年字町ノ南２０１番ほか１筆兵庫県赤穂市北野中字下長田３９７番２４４兵庫県赤穂郡上郡町大枝新字垣内４６２番兵庫県赤穂郡上郡町山野里字下神田２３６８番８兵庫県赤穂郡上郡町西野山字荒田４３１番２兵庫県赤穂郡上郡町岩木字大門甲１３９番４３兵庫県赤穂郡上郡町野桑字中河原１１９２番兵庫県赤穂郡上郡町上郡字川向ノ四１８３番１兵庫県赤穂郡上郡町上郡字町家の六９１０番１外兵庫県赤穂郡上郡町与井字大西９０３番１兵庫県赤穂郡上郡町大枝新字垣内５０８番兵庫県赤穂郡上郡町山野里字大坪１１３９番７兵庫県赤穂郡上郡町上郡字丸尾上ミ４７０番２兵庫県赤穂郡上郡町竹万字西田２３４番兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４

参考：近隣駅の地価相場

播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)天和駅(地価相場 29,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード