兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４(播州赤穂駅・坂越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,600円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,600円/㎡としました。

兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４
住居表示 
価格39,600円/㎡
交通施設、距離上郡、300m
地積300㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西5.1m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊原岳人氏による調査レポート

不動産鑑定士伊原岳人
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は低調である。
地域要因の将来予測駅近くの既成住宅地域であり、今後も概ね現状類似の状況で推移するものと予測する。また、利便性の良好な郊外の住宅地域に比して選好性に劣り、人口減少等を背景に、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内においては、新規の宅地供給も少なく、地方経済の低迷や人口減少及び少子高齢化の進展等から、住宅地需要は弱く、特に既成住宅地域はその傾向が顕著である。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，500∼3，000円前後である。
一般的要因人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を抱えており、地方経済は長期に亘る低迷から依然回復していない。

丹田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士丹田信行
価格39,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上郡町の中心部に位置する既存の住宅地域で、道路事情が悪く、地方圏の一般的要因の影響もあり、地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域変動要因は見当たらず、概ね現状で推移するが土地に対する需要も小さく、当分は地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね上郡町及び近隣市町を含む住宅地域の圏域。ただし地縁的選好性が強い傾向にある。需要者は同一需給圏内の居住者を主とし、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内には中小規模の開発分譲も行われており一定の需要は見込まれるが、最近の一般経済情勢等の影響もあり、需給関係は弱含みで推移している。需要の中心は土地では1200万円程度、新築の戸建物件では2500万円程度であり、中には買い替え層向け等には高額な物件もある。
一般的要因大都市圏の回復が鮮明となるが、地方圏では実体経済が活性化しておらず、回復には時間を要するが、今のところは全体としては低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7549564
北緯 134度3902842

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)天和駅(地価相場 29,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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