兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２(播州赤穂駅・坂越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,800円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,800円/㎡としました。

兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２
住居表示 
価格12,800円/㎡
交通施設、距離上郡、4,900m
地積390㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が見られる農地の中の住宅地域
前面道路の状況西4.9m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊原岳人氏による調査レポート

不動産鑑定士伊原岳人
価格12,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は低調である。
地域要因の将来予測農家住宅を中心とした集落地域であり、特に大きな変動要因も見られないことから、今後も現状類似の状況で推移するものと予測する。また、人口減少等を背景に、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市町の集落地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者に限定され、圏外からの転入者は少ない。地方経済の低迷や人口減少及び少子高齢化の進展等から、土地需要は全般的に低迷している。取引自体が少なく、取引される規模や形状等も様々であり、また取引当事者が地縁者に限定された恩恵的な取引も多く、中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を抱えており、地方経済は長期に亘る低迷から依然回復していない。

丹田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士丹田信行
価格12,800円/㎡
個別的要因個別的要因としての変動は認められない。
地域要因上郡町の外れにある農家集落地域で、需要が限定され、景況にも特段の変化はなく、地方圏の一般的要因の影響もあり、地価は弱含み傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は農家住宅を中心としており、今後も大きな地域変動要因は見当たらず、過疎化に伴い空き家も見られ、土地に対する需要も小さく、当分は地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市町を含む農家集落地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者を主とし、集落地域という特性から外部からの転入者は少ない。同一需給圏内では取引自体が不活発であり、親族や知人間の取引が大部分であり、最近の地方の景気低迷の影響等もあり、需給関係は弱含みで推移している。地域特性から取引事例は少なく、地積も多様であるため、需要の中心となる価格帯は把握しがたい。
一般的要因大都市圏の回復が鮮明となるが、地方圏では実体経済が活性化しておらず、回復には時間を要するが、今のところは全体としては低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7549564
北緯 134度3902842

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)天和駅(地価相場 29,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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