兵庫県赤穂市御崎字西町３３９番１外(播州赤穂駅・坂越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,900円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂市御崎字西町３３９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,900円/㎡としました。

兵庫県赤穂市御崎字西町３３９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂市御崎字西町３３９番１外
住居表示 
価格39,900円/㎡
交通施設、距離播州赤穂、4,000m
地積112㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

中西賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士中西賢一
価格40,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は無く、このまま静態的に推移するものと思料される。需要は弱含んでおり、地価は下落傾向が継続している。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及びその周辺市町の市街化調整区域に存する地域である。需要者は赤穂市に居住する地元地縁者が主である。漁港に面した在来の住宅地域であり、市内中心部からはやや離れており、利便性も良いとは言えず、需要は弱含んでいる。市街化調整区域内の取引事例は少なく、取引価格には個別事情が色濃く反映されるケースも多く、中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因赤穂市において、人口減少率、高齢化率は県内の平均値を上回っており、先行きは未だ不透明である。

川端良明氏による調査レポート

不動産鑑定士川端良明
価格39,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、中心市街地からやや離れていることから、需要は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及び隣接市町の郊外の住宅地域である。需要者は地元の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや地縁者間の取引が主であり、圏外からの転入者は限定的である。供給は空家や未利用地が増加しており取引量は少ない。類似地域内の需給動向は、全体的に低迷しており、中心市街地から離れるにつれて需要はさらに弱まっている。中心価格帯は、画地規模が様々であることや、地縁者間での個別事情も含まれることがあるため見出し難い。
一般的要因人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7339089
北緯 134度4093276

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県赤穂市尾崎字松原３５４１番７ほか１筆兵庫県赤穂市元塩町７番４兵庫県赤穂市御崎字西町３７８番兵庫県赤穂市正保橋町３番２６兵庫県赤穂市尾崎字東ノ町６４９番

参考：近隣駅の地価相場

播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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