兵庫県赤穂市南宮町３番１０(播州赤穂駅・坂越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,100円
2017年01月01日に行った兵庫県赤穂市南宮町３番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県赤穂市南宮町３番１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 播州赤穂、2,800m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
一色かつみ氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 一色かつみ |
|---|---|
| 価格 | 56,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 概ね成熟した住宅地域であり、地域的に大きな変動要因は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とし成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も無いことから、概ね現状維持で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は赤穂市及びその近接市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で外部からの転入は少ない。周辺では未利用地も多く残存し、また土地分割譲渡など過剰供給にある。需要は世帯分離に伴うものや、臨海工業地帯に近いことからその従業者等の住宅取得もあって概ね安定的に推移している。価格帯は土地で1000万円前後、新築戸建住宅で2500万円∼3000万円前後が中心。 |
| 一般的要因 | 利便性の良い中心部は住宅取引も比較的多いが、郊外では高齢化、人口減少が続き、空き家・空き地も増え、地価の二極化が進んでいる。 |
川端良明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川端良明 |
|---|---|
| 価格 | 56,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、中心市街地からやや離れていることから、需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の住宅地域として成熟しており、地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因は見られないものの、中心市街地からやや離れた位置にあることから、地価はやや下落基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は赤穂市内でJR赤穂線沿線の住宅地域である。需要者は赤穂市内の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや企業従業者の住宅取得などが主である。供給は区画整理や小規模開発による分譲宅地、既成市街地内の更地が見られる。類似地域内の需給動向は、画地街路は良好であるものの中心市街地の外縁部に位置し利便性が劣ることから、地価はやや弱含みである。中心価格帯は、土地で1，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7468024 北緯 134度4104074 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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