兵庫県赤穂郡上郡町竹万字西田２３４番(播州赤穂駅・坂越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,300円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂郡上郡町竹万字西田２３４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,300円/㎡としました。

兵庫県赤穂郡上郡町竹万字西田２３４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂郡上郡町竹万字西田２３４番
住居表示 
価格29,300円/㎡
交通施設、距離上郡、700m
地積374㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか一般住宅も見られる既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横山重紀氏による調査レポート

不動産鑑定士横山重紀
価格29,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅主体の既成住宅地域であり、格別の地域要因の変動はないが、一般的要因等により地価は弱含みである。
地域要因の将来予測区画整理された地域に近接する戸建住宅地であるが、地区計画の範囲外に位置し、当面現状維持のまま推移するものと予測される。高齢化や人口の減少等の要因を反映して地価は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね上郡町及び隣接市町内の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住し、地縁性を有する個人である。土地区画整理事業施工区域では、住宅建設が進みつつある一方、当該地域は特に大きな変動はなく需要は弱含みである。周辺の需要の中心は、土地は1，000万円程度、新築建売住宅は2，500万円程度が中心である。
一般的要因人口は減少傾向で高齢化率が高く、不動産需要は低迷している。

伊原岳人氏による調査レポート

不動産鑑定士伊原岳人
価格29,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は低調である。
地域要因の将来予測旧来からの既成住宅地域であり、今後も現状類似の状況で推移するものと予測する。また、近隣地域に隣接して土地区画整理事業が成され、競争力低下及び人口減少等を背景に、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内においては、新規の宅地供給も少なく、地方経済の低迷や人口減少及び少子高齢化の進展等から、住宅地需要は弱く、特に既成住宅地域はその傾向が顕著である。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，500∼3，000円前後である。
一般的要因人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を抱えており、地方経済は長期に亘る低迷から依然回復していない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7549564
北緯 134度3902842

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)天和駅(地価相場 29,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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