兵庫県赤穂市北野中字新田３９９番２３(坂越駅・播州赤穂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,300円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂市北野中字新田３９９番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,300円/㎡としました。

兵庫県赤穂市北野中字新田３９９番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂市北野中字新田３９９番２３
住居表示 
価格49,300円/㎡
交通施設、距離播州赤穂、1,500m
地積228㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田勉氏による調査レポート

不動産鑑定士田勉
価格49,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昭和期に開発分譲された住宅地域であるため、最近開発された新興住宅地域と比較すると競争力が見劣りする。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域であり、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。やや郊外に位置するため、競争力が劣り、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者及び市内の工場従事者が大半で、圏外からの転入者は少ない。地元業者による小規模な分譲住宅地開発が土地区画整理事業地区を中心に見受けられ、景況にも左右されるが、市内の住宅地の需給関係は周辺市町と比較して安定している。また、土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万円∼3，000万円が取引の中心価格帯となっている。
一般的要因市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い。取引価格は弱含みで推移しており、取引件数・建築着工数も直近は減少傾向である。

中西賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士中西賢一
価格49,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北東方では、大規模な区画整理事業が進行中であり、供給増に伴って当該地域における下落圧力が強まってきている。
地域要因の将来予測近隣地域は、成熟した住宅地域であり、概ね現状で推移するものと思料される。但し、当地域の北東方では区画整理事業が進行中であり、これら新興住宅地と比べた相対的選好性の低下が懸念される。
市場の特性同一需給圏は赤穂市中心部及びその周辺の住宅地域で、需要者の中心は市内に勤務する給与所得者層である。外部からの転入者は非常に限定的である。土地総額の中心価格帯は1，000万円から1，500万円程度となっている。新築戸建住宅の総額は2，500万円前後が需要の中心である。近隣地域の北東方では、野中・砂子土地区画整理事業及び浜市土地区画整理事業が進行中であることから、供給が増えてきており、やや供給過剰である。
一般的要因赤穂市において、人口減少率、高齢化率は県内の平均値を上回っており、先行きは未だ不透明である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7606737
北緯 134度4122454

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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