兵庫県赤穂市木津字久保３６５番６(坂越駅・播州赤穂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,900円

2017年01月01日に行った兵庫県赤穂市木津字久保３６５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,900円/㎡としました。

兵庫県赤穂市木津字久保３６５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県赤穂市木津字久保３６５番６
住居表示 
価格21,900円/㎡
交通施設、距離坂越、2,000m
地積152㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北東9.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

田勉氏による調査レポート

不動産鑑定士田勉
価格21,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測市街地より離れた在来住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推移するものと予測する。外部からの転入者がかなり少ないため、需要が弱く、地価は下落基調が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及び周辺市町に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。市街化調整区域内に存し、都市計画法等により建物の用途等に制限があるため、需要者の範囲は同一需給圏内の居住者にほぼ限定される。したがって、需給いずれもが低調であり、規模・形状等も個別性が強い不均質な画地が多いことから、取引の中心となる価格帯は見出し難い状態にある。
一般的要因市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い。取引価格は弱含みで推移しており、取引件数・建築着工数も直近は減少傾向である。

川端良明氏による調査レポート

不動産鑑定士川端良明
価格21,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、中心市街地からやや離れていることから、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域であり、地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因は見られないものの、中心市街地からやや離れた位置にあることから、地価は下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は赤穂市及び隣接市町の郊外の住宅地域である。需要者は地元の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや地縁者間の取引が主であり、圏外からの転入者は限定的である。供給は空家や未利用地が増加しており取引量は少ない。類似地域内の需給動向は、全体的に低迷しており、中心市街地から離れるにつれて需要はさらに弱まっている。中心価格帯は、画地規模が様々であることや、地縁者間での個別事情も含まれることがあるため見出し難い。
一般的要因人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7808545
北緯 134度403257

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県赤穂市坂越字石仏１６７１番７兵庫県赤穂市目坂字上河田７７３番８３兵庫県赤穂市木津字稲荷山１３２５番７２外兵庫県赤穂市鷆和字前田５９０番１２兵庫県赤穂市高雄字河原２１２０番３兵庫県赤穂市高雄字河原２１２０番３

参考：近隣駅の地価相場

坂越駅(地価相場 43,000円/㎡)播州赤穂駅(地価相場 39,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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