地域要因

事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価はやや上昇。

地域要因の将来予測

事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくはやや上昇又は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域である。収益価格が低位に試算された理由は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため等であると判断する。自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的であると認められるため、対象標準地と同様に駅前に所在する貝塚市内の代表標準地から検討した規準価格と均衡を得ている比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で大きな地域要因の変動はないが、近時の地価下落に伴う値頃感から、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、市場性に着目した取引事例比較法を適用する。一方、収益還元法については、賃貸市場はほぼ無くまた公法規制等より収益建物の建築が困難であるため適用を断念した。比準価格については、各種補修正は適正に行われいるなど、規範性の高い価格である。これらより、比準価格を標準に、周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、居住環境は概ね良好であるが、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、特に大きな変動要因もなく、当面現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価水準は弱含みで、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。また、当該地域は自用目的の取引が中心であり、画地規模も小さく共同住宅の建築も困難なことから収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては適切な取引事例により試算され、市場性を反映し、実証的かつ規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内にある区画整然とした住宅地は需要者が限定されず需要は堅調で、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした中規模戸建住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は中規模の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からも徒歩圏の路線商業地域で、地域に特段の変動要因はない。需要は弱く、取引も少ないが地価は下限感もあり、概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

近隣地域は、沿道サービス型店舗が存する路線商業地域で、今後も現状の商業性を維持するものと予測する。地域要因に特段の変動は見られず、地価水準は当面、概ね横ばいにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は飲食・物販店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。自用目的での取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり収益価格は低位に試算された。また、駐車場配置状況等により賃料水準も様々で規範性の高い賃貸事例の収集が困難であった。一方、比準価格は信頼性のある取引事例を多数収集選択し試算した。したがって、比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩圏内の区画整然とした閑静な住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価は横ばい。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは概ね横ばい又はやや上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、泉南郡熊取町内の代表標準地から検討した規準価格と均衡を得ている比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地が収益性よりも快適性を重視する第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域に所在することや戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

既成住宅地域で特に大きな変化は無いが、土地取引需要はやや低迷しており、地価は下落に転じる可能性もある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が多く見られる旧来からの住宅地域であり、大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅を中心とする住宅地域である。賃貸市場は転勤等の事情により借家に供される程度でほぼ無く、未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格については、信頼性の高い事例を多数収集し得たなど規範性は高い価格である。また、自己利用目的に取引を行う主な需要者の行動を反映しているなど説得力もある。これらより、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、工場等が混在する住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には共同住宅もみられるが、賃貸市場は未成熟であり、採算性に見合う賃料水準が得られないため収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から概ね徒歩圏内の既成住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はない。利便性や居住環境は普通程度で地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

小規模工場等の混在も見られるが、主として低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の環境を維持すると予測する。需給ともにやや弱含みで、地価水準は当面、横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的の取引が主である類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算した。収益価格は低層住宅地域内に存し自用目的の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため比準価格に比べて低位に試算された。居住の快適性、生活の利便性を重視する住宅地域に存することを勘案し、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした既成住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はない。最寄駅からは距離があり、需給ともやや弱く地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で、低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持すると予測する。地域要因に特段の変動要因はなく、地価水準は当面、横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用が大半を占め、戸建住宅、共同住宅ともに賃貸市場が存しないと判断したため、収益還元法の適用は断念した。一方、自用目的の取引が主である同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集選択し得た。したがって、市場性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧集落的な住宅地域で地域要因に特段の変動は無い。地縁性が強く、従来から需要は弱いが、景気回復により地価は、概ね横ばい程度で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の共同住宅も見られるが、相続対策も兼ねた地主の賃貸経営が大半である。土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。本件においては、収益性よりも住環境を重視する住宅地域であるため収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえたうえ、実際の取引価格を基礎として信頼性の高い比準価格を標準として、更に単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一低専の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため、戸建ての賃貸市場がなく、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い住宅地域であるが、地域要因に特段の変化はない。地価はほぼ横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は1低専の戸建住宅地域であり、転勤等のケースで稀に賃貸に供される場合もみられるが、戸建住宅の賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、自己使用目的の取引事例を資料とした比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。最寄駅からは距離があり利便性に劣る。当該地域の地価は緩やかな下落傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地域要因に特段の変動は見受けられず、地価水準は当面、緩やかな下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自己使用目的が中心であり、共同住宅、戸建住宅ともに賃貸市場がないと判断されることから収益還元法の適用は断念した。一方、自用目的の取引が主である同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、市場性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からはやや遠方の区画整然とした住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価はやや下落傾向。

地域要因の将来予測

中規模住宅が多い区画整然とした戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくはやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、周辺地価公示価格とバランスが保持されている比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地が収益性よりも快適性を重視する第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域に所在することや戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。特急停車駅が利用可能な立地属性にあって、堅調な需要が認められることから、地価水準は緩やかな上昇推移を示している。

価格決定の理由

本件では両試算価格に開差が認められる。比準価格は類似の住宅地域に存する事例より適正に補修正を行って求められた実証的な試算価格と位置付けられる。収益価格は共同住宅の建築、賃貸を想定して得た理論的価格であるが、収益性を中心とした価格形成には至っていない対象標準地の特性を反映し、低位に求められた。以上より、本件では比準価格を中心に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。