地域要因

商業地域として熟成しており、特段の変動要因は無いが、需要は底堅い状況が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅に近い利便性の高い商業地域として熟成しており、需要は底堅く推移している。地価水準は若干の上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

駅に近い幹線道路沿いの商業地域にあり、収益目的の取引も見られるものの相対的に少なく、市場性を重視した取引が中心となっている。店舗及び事務所の賃貸事例は散見される程度であり賃貸市場の熟成度は低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域を代表する大手企業の工場が取り壊され、工場集積性にやや陰りが見え始めている。

地域要因の将来予測

中小規模工場のほか住宅も見られる工・住混在地域であるが、JR東西線の開通により、工場跡地にマンション、ミニ開発の戸建住宅が増えつつある。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、適正賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相対的に信頼性が劣る。自用目的での取引が主であるところから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地域の標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域であるが、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの中層店舗や事務所に住宅も見られる路線商業地域で、当分の間は現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

取引事例比較法は同一需給圏内にある広域的な地域の幹線沿いで類似地域にある事例を採用した。各事例につき補修正を行い、吟味して求めたが、市場性を反映した適正なものである。収益価格は、店舗兼共同住宅の賃貸を想定し、収入、支出の各項目について認定し求めたが、賃料は弱含みで地価に見合う水準になく、比準価格に比べ低位に求められた。鑑定評価額の決定に当っては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算価格は取引事例比較法を採用した。区内において同一需給圏内の類似地域にある事例を採用した。各事例は多くが規範性が高く、補修正も適正で精度は高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、需給は安定的で、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は、横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、周辺地域においては共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、当面、現況の土地利用が継続するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸共同住宅等も混在しているが、居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う収益性は必ずしも反映されず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が支配的であるところから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

普通住宅地域として熟成しており、地域要因が変動する要因も特に見あたらず、今後も住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は西淀川区内普通住宅地域の取引事例から求めたもので市場性を反映しており実証性が高い。収益価格は賃貸マンションを想定して試算したが、塚本駅周辺では賃貸マンションが相次いで建築されており高稼働率を長期的に維持するのは容易ではない。本件標準地は成熟した住宅地域内に存し、自用目的の売買が一般的なので比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、また周辺の標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は区内の同一需給圏にある地域的特性が近似する取引事例を採用した。各事例の内、規範性が高い事例からの価格を標準として求めたが、妥当なものである。収益価格については、比準価格に比し、低位に求められたが、収入、費用等は妥当で、収益性を反映している。鑑定評価額の決定に当っては、近隣地域周辺は自用目的の一般住宅が多いことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

中小工場の多い地域であったが減少傾向にあり、今後も住宅地域としての要素が強くなってゆくものと予測される。

価格決定の理由

地積過少で競争力のある賃貸マンションの建設が困難なので収益還元法は適用しなかった。比準価格は西淀川区内住宅地域の多数の取引事例の中から規範性の高い事例を選択し、取引価格に時点修正等の補修正を施し、かつ街路条件・環境条件等の地域要因及び個別的要因を比較して試算したもので、市場性を反映した価格が得られた。代表標準地「西淀川−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

防災地区計画等に指定されており、地価は下落傾向にある。都心でも小規模建物が密集する地域やスプロール化の進んだ地域等は人気薄である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅地域であり、震災等の教訓から今福・杭瀬寺島地区防災街区整備地区計画に指定されている。他地域からの流入も少ない。しかし、地区計画が実施され区画整理が行われることで需要が生じる可能性もある。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。他方、対象標準地は、規模的に小さく、容積率も十全とはいえず、収益物件を想定して収益価格を求めることは断念した。したがって、本件においては、代表標準地との規準価格に留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近く、駐車場や小規模低層共同住宅等が混在し、背後に工場等があり、居住環境は劣る。土地の細分化も進むが、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

駐車場や小規模低層共同住宅等が混在する最寄駅に近い住宅地域。画地細分化の動きがあるも、周辺地域を含め居住環境がやや劣る。従って、需要は弱含みで、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内においては、賃貸マンションも散見されるが自用の戸建住宅が中心で、地価水準も戸建住宅地を前提として形成されているため、土地価格に見合う賃料は収受できないので、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。