地域要因

地域要因に大きな変動はないが、需要が弱く、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域としてほぼ熟成しており、格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であること、画地規模や近隣地域等の賃貸住宅の建設状況等を勘案すると、不動産取引における収益性の位置づけは小さいものと考えられることから、収益還元法は適用せず、前年価格からの検討も踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣で土地区画整理事業が施行中であるが、現時点で近隣地域への大きな影響はない。需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、近隣に狛田駅東特定土地区画整理事業が施行中である。しかし、需要は依然と弱く、地価は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。収益性より快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 古くからの住宅地域であり、地域内に特別な変動要因は見受けられないが、選好性の低さから不動産需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、地域内に特別な変動要因は見られず、当面は現状程度で推移と予測する。需要者は地縁者を中心とし需要は限定的であって、地価はやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

 標準地周辺は農家住宅や一般住宅を中心とし賃貸需要が皆無で、賃貸住宅想定に難があるため収益還元法の適用を断念した。居住目的の取引が中心であり、周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は、横這い程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるため、共同住宅を建築し、賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。従って、当分は概ね現状のまま推移していくものと予測する。なお、地価水準は引き続き下落傾向である。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、周辺に賃貸物件も存在せず、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない。一方、比準価格は規範性の高い取引事例により求めた市場の実態を反映した実証性の高い価格と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩圏にあり、利便性も高く、住環境も良好である。需要が比較的堅調で、地価はほぼ横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件はほとんどなく、指定容積率が低く経済合理性からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められている。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

祝園西地区の人口は大きく増加していたが、ここにきて減少。近隣地域は生活上便利な地域で人気が高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

鉄道駅や大型商業施設、金融機関、役場等が付近に立地する精華町内では人気の高い住宅地域であり、潜在的需要は多いが、平成28年になって祝園西地区の人口世帯ともに減少となり、地価への影響が懸念される。

価格決定の理由

周辺では一部に賃貸アパート等の収益物件も見られるが、近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ小規模画地の住宅地域で、画地規模等から収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも快適性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、市場も自用目的の戸建住宅の取引が殆どである。よって、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

町内では高品等の住宅地である。特段の変動はみられず、需要は引き続き弱い状況で、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅用に開発された住宅団地で、共同住宅等の収益物件はみられず、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性に基づく価格形成がなされる傾向がある。したがって信頼性の高い比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内に所在するが既成住宅地域で、選好性は低く需要は少ない。周辺の新興地域からの供給圧力は強く、競争力は低下、地価は下落傾向が継続。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。需要は新規に開発された地域に偏向する傾向があり選好性は低下、地価は当面下落傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、画地条件等からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。