京都府相楽郡精華町大字下狛小字長芝１０番１０(下狛駅・近鉄宮津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
59,800円
2017年01月01日に行った京都府相楽郡精華町大字下狛小字長芝１０番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府相楽郡精華町大字下狛小字長芝１０番１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 59,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下狛、650m |
| 地積 | 136㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.6m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松本薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本薫 |
|---|---|
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏内に所在するが既成住宅地域で、選好性は低く需要は少ない。周辺の新興地域からの供給圧力は強く、競争力は低下、地価は下落傾向が継続。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。需要は新規に開発された地域に偏向する傾向があり選好性は低下、地価は当面下落傾向が継続するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR片町線及び近鉄京都線沿線を中心に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は精華町内の居住者。古い住宅地域で全般的に需給は少ないが、市場では中古物件が中心。近鉄狛田駅の東側で土地区画整理事業が進行中、また周辺の新規分譲された地域へと需要が偏向する傾向もあり、標準地周辺では競争力の低下が認められる。土地は500∼1，000万円程度、中古の戸建住宅で1，000∼2，000万円程度の物件が取引の中心となる。 |
| 一般的要因 | 人口、世帯数ともに増加傾向。但し新興の地域が中心で旧来の地域では減少する地区が多い。足下で雇用・所得環境等は改善、需要は回復傾向にある。 |
橋本秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橋本秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 59,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域内に特別な変動要因は見受けられないが、丘陵地であること等による選好性の低さから不動産需要は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。丘陵地に造成された住宅地域であって需要は弱含みで推移しており、地価はやや下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は精華町を中心に周辺市町を含む小規模住宅を中心に構成される住宅地域。需要者は居住目的の個人が中心である。丘陵地に造成された住宅地域であって坂がややきつく、また周辺では土地区画整理事業や宅地開発も行われていることから、供給過剰気味で推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は500∼1，000万円程度、中古戸建は1，000万円台程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費や雇用環境は改善傾向にあって、不動産需要は総じて見れば安定的に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7773955 北緯 135度7844217 |
参考：該当物件周辺マップ
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京都府相楽郡精華町大字北稲八間小字寄田長２２番１９京都府相楽郡精華町大字菱田小字八講田１６番２４京都府相楽郡精華町大字下狛小字流口５番１４京都府相楽郡精華町大字北稲八間小字丸山６０番１６京都府相楽郡精華町大字下狛小字車付７番４７京都府相楽郡精華町大字下狛小字中垣内９８番京都府相楽郡精華町大字菱田小字新池３７番１６京都府相楽郡精華町大字菅井小字西山１７番
参考：近隣駅の地価相場
下狛駅(地価相場 78,100円/㎡)近鉄宮津駅(地価相場 91,100円/㎡)祝園駅(地価相場 71,100円/㎡)ＪＲ三山木駅(地価相場 84,950円/㎡)棚倉駅(地価相場 53,550円/㎡)同志社前駅(地価相場 92,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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