京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１(上狛駅・棚倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
27,000円
2017年01月01日に行った京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 27,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上狛、1,300m |
| 地積 | 561㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東3.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
橋本秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橋本秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 27,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの住宅地域であり、地域内に特別な変動要因は見受けられないが、選好性の低さから不動産需要は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、地域内に特別な変動要因は見られず、当面は現状程度で推移と予測する。需要者は地縁者を中心とし需要は限定的であって、地価はやや下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は木津川市山城町を中心に同市内及び周辺市町を含む既成住宅地域。需要者は地縁者を中心とし転入者はほとんどなく、市場は限定的であって需要は弱含みで推移している。木津川市山城町における取引は少なく、また取引価格は規模等により様々であるほか個別事情に左右される場合もあり、市場での中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費や雇用環境は改善傾向にあって、不動産需要は総じて見れば安定的に推移している。 |
松本薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本薫 |
|---|---|
| 価格 | 27,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧集落的な住宅地域で、需要は地縁関係者等に限定され易く少ない。高齢化による潜在的な供給も増加しており地価は下落傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧集落的な住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。需要は地縁関係者等に限定される傾向があり引合いは弱く、地価は当面下落傾向が継続するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は木津川市、相楽郡各町等に所在する中小規模住宅地域で、特に旧集落的な色彩の強い住宅地域が中心である。需要者の大部分は同地域内の居住者や地縁関係者で圏外からの転入は稀少、従来から需要は極めて少ない。旧集落としての色彩が非常に強く今後も圏内外ともに総じて需要は少ないものと考えられる。地域内での取引数は僅かで、取引の中心となる価格帯を把握し難いが、土地500㎡程度であれば1，000∼1，500万円の物件が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 旧山城町域において人口は減少傾向。町外からの転入は少なく、高齢化も進んでいる。長期的に土地需要は細っており、地価の下落傾向も継続。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7593511 北緯 135度8161942 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上狛駅(地価相場 62,300円/㎡)棚倉駅(地価相場 53,550円/㎡)祝園駅(地価相場 71,100円/㎡)木津川台駅(地価相場 88,600円/㎡)西木津駅(地価相場 73,200円/㎡)木津駅(地価相場 66,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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