京都府相楽郡精華町大字下狛小字内垣外４５番１(下狛駅・祝園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,300円

2017年01月01日に行った京都府相楽郡精華町大字下狛小字内垣外４５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,300円/㎡としました。

京都府相楽郡精華町大字下狛小字内垣外４５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府相楽郡精華町大字下狛小字内垣外４５番１
住居表示 
価格29,300円/㎡
交通施設、距離狛田、830m
地積456㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東2.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村將人氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村將人
価格29,300円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。従って、当分は概ね現状のまま推移していくものと予測する。なお、地価水準は引き続き下落傾向である。
市場の特性同一需給圏は精華町を中心とする京都府南部の市街化調整区域内宅地の存する圏域である。主たる需要者は血縁及び地縁的選好性を有する個人が中心となり、他地域からの転入は、ほぼ皆無である。地域の高齢化も進み、地縁性が強いことも相俟って、需要は弱い。需要の中心価格帯の把握については、取引件数が少ない上に取引規模も統一性がなく困難である。
一般的要因精華町の人口・世帯数ともには微増傾向にあるが、新興住宅地が増加の中心であり、既存住宅地では減少する地域もみられる。

橋本秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本秀樹
価格29,300円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 農家集落地域であり、地域内に特別な変動要因は見受けられないが、行政的条件等から需要は限定的であって弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、地域内に特別な変動要因は見られず、当面は現状維持程度で推移と予測する。需要者は地縁者を中心とし需要は限定的であって、地価は下落傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は精華町を中心にその周辺市町を含む市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地縁者を中心とし転入者はほとんどなく、市場は限定的であって需要は弱含みで推移している。市街化調整区域内住宅地の取引件数は少なく、また取引価格は規模等により様々であるほか個別事情に左右される場合もあり、市場での中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因 景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費や雇用環境は改善傾向にあって、不動産需要は総じて見れば安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7741682
北緯 135度7922321

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下狛駅(地価相場 78,100円/㎡)祝園駅(地価相場 71,100円/㎡)近鉄宮津駅(地価相場 91,100円/㎡)棚倉駅(地価相場 53,550円/㎡)ＪＲ三山木駅(地価相場 84,950円/㎡)木津川台駅(地価相場 88,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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