京都府相楽郡精華町大字下狛小字車付７番４７(下狛駅・近鉄宮津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
78,100円
2017年01月01日に行った京都府相楽郡精華町大字下狛小字車付７番４７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府相楽郡精華町大字下狛小字車付７番４７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 78,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 狛田、500m |
| 地積 | 123㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉村將人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉村將人 |
|---|---|
| 価格 | 78,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特になし。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、特に変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅から徒歩圏の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価水準は、横這い程度で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄京都線、JR片町線沿線の概ね精華町内に存する中小規模一般住宅地の存する範囲。主たる需要者は精華町の居住者であり、他地域からの転入者は少ない傾向がある。近隣地域は中小規模一般住宅により形成されているが、新祝園周辺で行われてきた宅地開発及び、狛田駅の東側の土地区画整理事業等の影響もあり、需給は概ね均衡しているものと思料する。需要の中心価格帯は土地で1，000万円、中古の戸建住宅で2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 精華町の人口・世帯数ともには微増傾向にあるが、新興住宅地が増加の中心であり、既存住宅地では減少する地域もみられる。 |
松本薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本薫 |
|---|---|
| 価格 | 78,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 安定した地域ではあるが、新祝園駅圏域での宅地開発による供給圧力、周辺の土地区画整理事業等による供給圧力等により地価は若干の下落基調。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特別な変化はないが周辺での土地区画整理事業が供給圧力となる可能性もあり今後注視する必要がある。需要は回復しているが供給も若干の増加、地価は当面下落基調または横這い傾向で推移するものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄京都線及びJR片町線沿線を中心に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は精華町内の居住者。熟成した住宅地域で、市場では中古物件が多いが、新祝園駅圏域で行われてきた宅地開発等に伴う供給圧力が認められ、また、近鉄狛田駅東側での土地区画整理事業による供給量も増加しており、今後の需給動向には注意を要する。土地は1，000万円前後、中古の戸建住宅で1，500∼2，000万円程度の物件が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 人口、世帯数ともに増加傾向。但し新興の地域が中心で旧来の地域では減少する地区が多い。足下で雇用・所得環境等は改善、需要は回復傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7800954 北緯 135度793107 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下狛駅(地価相場 78,100円/㎡)近鉄宮津駅(地価相場 91,100円/㎡)ＪＲ三山木駅(地価相場 84,950円/㎡)棚倉駅(地価相場 53,550円/㎡)祝園駅(地価相場 71,100円/㎡)玉水駅(地価相場 73,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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