京都府木津川市山城町上狛藤原４番１外(上狛駅・木津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,900円
2017年01月01日に行った京都府木津川市山城町上狛藤原４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府木津川市山城町上狛藤原４番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上狛、340m |
| 地積 | 228㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南3.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
橋本秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橋本秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 40,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの住宅地域であり、地域内に特別な変動要因は見受けられないが、選好性の低さから不動産需要は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、地域内に特別な変動要因は見られず、当面は現状程度で推移と予測する。需要者は地縁者を中心とし需要は限定的であって、地価はやや下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は木津川市山城町を中心に同市及び周辺市町を含む既成住宅地域。需要者は地縁者を中心とし転入者はほとんどなく、市場は限定的であって需要は弱含みで推移している。木津川市山城町における取引は少なく、また取引価格は規模等により様々であるほか個別事情に左右される場合もあり、市場での中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費や雇用環境は改善傾向にあって、不動産需要は総じて見れば安定的に推移している。 |
長谷川茂氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川茂 |
|---|---|
| 価格 | 40,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の変動は無いが、従来街路の整然性等に劣り、地価の下落は続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路の整然性等に劣る面もあるものの、旧来からの住宅地域として熟成しており、今後、近隣地域の標準的使用に大きな変動を及ぼす要因はなく、現状維持で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は木津川市の旧山城町を中心に周辺市町を含む住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り駅との接近性には優れるが、街路や画地の整然性にやや劣る。外部からの転入は少なく、需要も弱い。従って地価は下落傾向が続いている。画地規模に差があり、近隣地域及び周辺地区における中心的な価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 旧木津町の発展が市全体の人口増加をもたらしている。経済的な状況においても同様で、当該状況がそのまま不動産市況に現れている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7500301 北緯 135度8186914 |
参考：該当物件周辺マップ
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徳島県三好郡山城町引地字中川原１２２番３徳島県三好郡山城町末貞字川口７７９番２京都府相楽郡山城町大字上狛小字曾根１７番２京都府相楽郡山城町大字綺田小字戸田家３０番１ほか２筆京都府相楽郡山城町大字綺田小字神ノ木３８番１外１筆京都府相楽郡山城町大字上狛小字落辺１番６京都府木津川市山城町上狛曾根１７番２京都府木津川市加茂町駅東４丁目１５番１１京都府木津川市山城町上狛落辺１番６
参考：近隣駅の地価相場
上狛駅(地価相場 62,300円/㎡)木津駅(地価相場 66,000円/㎡)西木津駅(地価相場 73,200円/㎡)木津川台駅(地価相場 88,600円/㎡)山田川駅(地価相場 82,050円/㎡)祝園駅(地価相場 71,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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