地域要因

当該地域は利便性の高い熟成した商店街であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価動向はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅前のアーケード商店街にあり、本来は収益性を指向する商業地域であるが、比較的小規模な店舗兼住宅が標準的であり、自営商業施設の取引が主体で、収益物件としての取引は少ない。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件や住環境に相対的劣位があるものの、良好な交通接近条件と底値感が下支えとなって地価は硬直的になっている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。街路条件や環境条件に劣るものの、都心部や最寄駅との位置関係の優位性が下支えとなって、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

小規模な画地が多いため経済合理性に適うような共同住宅の想定は困難で、需要の中心が戸建住宅用地であることも考慮すると収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上本町駅に近接する商業地域として、店舗を中心にオフィス等の需要も存するが供給は限定的であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、需給は堅調であることから、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は事務所ビルや中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域であり、不動産業者、法人事業者、不動産投資家等が需要者として想定される。本件ではかかる需要者層及び価格形成過程を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を適切に関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は街路条件等がやや劣るものの、閑静な住宅地域として需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には文化住宅等の賃貸物件は見られるものの、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではなく、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北西部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に需要は底堅いため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。住宅需要選好性の弱い西成区に存するものの、優れた利便性に対する値頃感等が下支えとなって、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、また小規模画地が多く、経済合理性に適うような共同住宅の想定も困難であったため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィスビルの需要に大きな変化はないものの、利便性の高い幹線沿いにあり、マンション素地としての需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付共同住宅等が幹線道路沿いに建ち並ぶ商業地域として熟成しつつあり、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。マンション需要は依然として高いが、適地の供給が少ないことから、需給は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはマンションが多く、開発素地需要も旺盛なことから、標準地と同程度の規模では分譲マンションの素地としての取引が主となる。したがって、マンション適地の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映しており、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格も説得力が高い。そこで開発法による価格及び比準価格を相互に関連付け、他の標準地との検討及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性，居住環境等に優れた住宅地域であり、ファミリー層を中心に旺盛な取得需要を有している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別の変動は認められず、暫くは現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるが、需要の中心は生活利便性や居住環境等に着目した自用目的の取引である。また、本件では、地域の標準的画地規模等を踏まえ、共同住宅等の建築・賃貸を前提とした投資採算性等をも勘案した結果、収益還元法の適用を断念した。従って、価格牽連性を有する代表標準地との均衡に留意の上、対象不動産に係る市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事業所等跡地のマンション移行は見られるが、地域要因、市場特性に大きな変動はない。マンション用地需要が堅調で地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションを中心に事業所等が混在する地域であるが、事業所等の跡地はマンション用地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位となった。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

大阪を代表する繁華な商店街で、外国人観光客を中心に客足は堅調である。有効需要の回復により、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 典型的な市場参加者は収益目的の店舗事業者であり、収益性を反映した収益価格は説得力が高い。しかしながら、市場における実際の取引価格は、経済価値とは必ずしも一致せず、当地域のように土地の希少性がある場合は収益価格を上回っている。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけて両試算価格を調整するのが妥当と判断する。以上から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因、市場特性に変動は認められない。事業用地需要はおおむね堅調で地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後周辺地域の住宅地化の影響を受ける可能性があるが、当面は現状の利用を維持するものと思われる。地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

倉庫兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。落ち着いた雰囲気で人気が高く需要は安定している。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が当面続くと予測する。

価格決定の理由

標準地が存する近隣地域は一般住宅を利用の中心とした住宅地域である。一般住宅の敷地としての取引等のように、取引は自用目的が多く、収益性に着目した取引が市場を牽引する状況にはない。そこで、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阿倍野ターミナルエリアの再開発によるエリアポテンシャルの向上効果が認められ、環境良好な住宅地として需要は堅調。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は少ない。また、居住の快適性を指標とした自用目的での一般住宅の取引が中心で、賃貸市場が形成されていない。また、近隣地域及びその類似地域等において信頼性のある取引事例を多数収集できたので収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。