地域要因

成熟の度合いを増した住宅地域である。地域要因に特に変動はないが、2年前より地域南方近傍で全71区画の大型開発分譲が行われている。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の多い住宅地域であり、地価は緩やかな下落基調にある。地域南方の近傍で全71区画が開発分譲中であるが、画地規模を絞った総額重視の企画であるため単価的には現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

比較的整然とした一般住宅の多い住宅地域である。周辺にアパート等は少なく市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域の農家住宅地域であり需要は低調である。平成26年3月に「足柄紫水大橋」開通し「開成」駅へのアクセスが便利になった。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であり、現状どおり推移するものと予測する。足柄紫水大橋の開通による利便性向上や値頃感は認められるが、実需が弱く地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は農家住宅が主体の住宅地域である。アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。需要者は、代替・競争関係にある他の不動産との比較から購入物件を絞り込むため、市場で生起した取引事例に基づき求められた比準価格は十分な説得力を有する者と判断する。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

過去一年間特段の変動は見られず、大井町の不動産需要は弱く、一般的要因等の影響を受けて周辺地域内の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと思料される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな下落傾向にある。

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。近隣地域は一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域で、地価水準が総じて低いことから自用目的での取引が中心である。なお収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。本件では比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや保守的な地域的特性を持つ利便性等にやや劣る郊外部の住宅地域で、地域的特性等に特段の変化も無く、地価は一般的要因等から下落傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外部の下曽我駅勢圏下に位置する住宅地域で、農家住宅等も介在するなど、やや保守的な地域的特性を持ち、変化の兆しも少なく、当面は現況の土地利用を維持して行くと判断されるが、地価は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

小田原市の郊外部に位置し、農家住宅も残る中に一般住宅と共に共同住宅等が立地する住宅地域としての現況にある。地域内は、少ないながらも共同住宅等の収益目的の土地利用も見られるが、その賃料水準から収益性に対する期待性は総じて低い。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有すると判断される比準価格を中心として検討を行い、収益価格は考慮する段階に止め、更に代表標準地の価格との均衡等にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

小田原市内であるが利用駅は二宮駅である。二宮駅から中井町へ抜けるバスルート沿いにある住宅地域で、需要が弱く、価格調整が続いている。

地域要因の将来予測

小田原市東部の二宮駅からバス圏の住宅地域であり、周辺では徐々に農地の宅地化が進んでいる。住宅地域として熟成しつつあり、周辺では今後も宅地地域への転換が進むと見られるが、その速度は遅いと考えられる。

価格決定の理由

対象地の主たる需要者は、自用の住宅を建てる個人と判断される。居住の安全性・快適性・利便性が重視され、主として同一需給圏内の他の宅地との代替性に基づき価格が判断される。近隣地域周辺に賃貸住宅は少なく、対象地は規模的に十分な戸数を確保できず投資効率が悪いため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行い、単価と総額の関係にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

下曽我駅と県道を結ぶ近隣商業地で、駅前一等地を含め繁華性に乏しく店舗併用住宅が散見される程度である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

下曽我駅前から県道へ通ずる旧来からの駅前商店街で、現状は店舗併用住宅が散見される程度で繁華性の低い近隣商業地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分は現状と大差なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

商店街の空洞化等で価格が下落した商業地では自用目的の取引が支配的で、また、類似地域等の多数の事例から求められた比準価格は市場の実態を反映し説得性が高い。一方、店舗の閉鎖や住宅への転用等で商店街が衰退・空洞化している地域の現状からは、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は相対的に精度が劣っている。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近接する既成住宅地域であり、安定した状況にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小規模の一般住宅の多い住宅地域である。周辺には賃貸マンション、アパート等も見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

栢山駅近くの商業地域であるが、繁華性及び商業集積度はいずれも低い。地域的特性に特段変動はなく、地価は依然として下落が継続している。

地域要因の将来予測

小売店舗等を中心とした駅近の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。栢山駅近くに位置するため稀少性を有するものの繁華性や店舗等の集積度は低く、需要及び地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等に存する商住混在地の取引事例を基に試算され、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られた。近隣地域は小売店舗等が主体の商業地域だが、収益性が低いため投資目的の需要は乏しく、自己利用目的の取引が中心である。そのため、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地に囲まれた大規模工業地である。街路条件が劣るため需要は弱含みである。格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

住宅地に囲まれた工業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は長期的に下落傾向で推移している。

価格決定の理由

対象不動産は大規模工業地で市場性を反映して価格形成され、類似の大規模工場の賃貸需要が見込めないことから収益還元法の適用を断念した。反面、比準価格は規範性の高い複数の事例を収集し得たので信頼性は高い。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

域内の道路は狭隘で坂道が多いが、駅徒歩圏内で小学校や駅前商店街にも近く生活に便利な既成住宅地である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

松田町∼開成町を結ぶ県道背後の既成住宅地で、街並みは古いが、駅徒歩圏内で小学校や駅前商店街にも近く生活に便利な地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分は現状と大差なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅地の需要者は快適性・利便性等と地価を比較考量して選択する。比準価格は類似地域の多数の取引事例から求められた市場性を反映する説得力の高い価格である。一方、生活に便利な地域で周辺には家族向けアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い旧来からの住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性、利便性に着目して価格形成される住宅地域である。比準価格は町内から規範性の高い複数の事例を収集し試算され信頼性は高い。駅に近いことからアパートも見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。