地域要因

市の玄関口とも言うべき駅前商業地域であり相対的希少性がある。但し、駅前という限られた区域での商業集積であるため、周辺への波及効果は薄い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市内商業地域の事例を採用して求めた実証的な価格である。収益価格は投資家等が着目する価格であり、特に商況の良好な地域においては投資判断を行う上で指標となる価格である。但し、投下資本に対する賃料収入が十分に得られず、低位に求められた。近隣地域は高い希少性を有する地域であることから、実需に基づく取引の比重が大きい。よって、比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

勝川駅徒歩圏内にあり、JRを利用しての都心部接近性に優れた住宅地域で、需要は堅調に推移しており、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も見られるものの、戸建住宅が中心の住宅地域であり、画地規模、間口等の制約からも共同住宅の想定は困難であった為、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は信頼性の高い取引事例から試算できた。地域の取引は、自己使用目的が主流であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められる。よって、本件では、比準価格を重視し、不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

勝川駅周辺の住宅地域は、名古屋市への通勤利便性等から、需要は堅調に推移しており、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

市街地の住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等は見られるものの、収益投資目的の土地取引は極めて少ない。よって、春日井市南西部の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は勝川駅から比較的利便性の良好な既成住宅地域で、土地価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名鉄味美駅徒歩圏の熟成した住宅地域だが、勝川駅からの住宅需要の強さが影響しており需給は引き締まっている。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で今後も現状の利用形態が継続するものと見られる。最寄駅とは異なるが勝川駅を中心とする住宅需要が波及しており、今後も地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場を反映した取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無いが、市内中心部の住宅地に対する堅調な需要から地価は上昇。

地域要因の将来予測

居住用建物がほぼ建ち並ぶ住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。需給動向及び地価は安定的に推移と予測。

価格決定の理由

アパート等が混在するものの戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場跡地等に建売住宅が増え、住宅地化が進行している。買物等の利便施設も整備され、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅と中小工場等が混在する住宅地域であり、当面、現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模が小さく共同住宅等の賃貸経営には不向きである。また、近隣地域では戸建住宅、小工場等の利用が中心であり、不動産需要も自用目的のものが大半であるため収益還元法の適用は断念した。よって本件では、市場性を反映し実証的な比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に農地等も見られるが、春日井駅から徒歩圏内の立地にあるため需給ともに堅調で、地価も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅よりやや離れるが、良好な居住環境を背景にして需要は堅調である。特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の住宅地域であり、概ね熟成している。住宅地需要の堅調な地域であり、今後も既存建物の建替えや建売住宅の分譲を中心に、現状と同様の特性を保ちつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格はJR勝川駅北方の住宅地の取引事例を中心に採用して試算することができた。画地条件の制約等により収益価格は試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

勝川駅徒歩約5分という立地にあり、その希少性から地価は強含み。

地域要因の将来予測

勝川駅周辺総合整備事業は平成22年度に完了しており、地域は安定的に推移している。当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地上に店舗兼共同住宅を想定し、試算した。一方、比準価格は、春日井市内の信頼性の高い事例から試算した。対象標準地は、商業地であり、収益価格は重視すべき価格であるが、収益性を中心に価格決定がなされるには至っていない地域性等を考慮し、本件では、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。