地域要因

最寄り駅への接近性に優れた住宅地域であるため、住宅地需要は安定しており、地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

本件近隣地域は低層住宅地域としてほぼ完成されており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域において、アパート等の賃貸物件もみられるが、賃貸市場は成熟しておらず収益価格は低位に試算された。当該地域における地価は、戸建住宅敷地としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、相対的に比準価格の規範性が高い。したがって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場の撤退傾向と、流通業務施設の進出傾向で、需給バランスが均衡している。

地域要因の将来予測

比較的規模の大きい周辺工業用地は、工場等の撤退の反面、物流施設の整備需要等に支えられ需給均衡を保っている。当面は、現状維持の状態が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域の地域性から、収益価格によって地価が形成される傾向にはないので、収益還元法は非適用とした。比準価格は、工業地の取引事例に基づき求められたもので、実証的であり、規範性の高いものとなったと判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、周辺公示地、基準地等との均衡に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整理された低層の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無い。

地域要因の将来予測

区画の整理された住宅地域であり、地域要因に特に変動はないので、当面は現状のまま推移すると予測される。地価はほぼ横這い傾向と予測される。

価格決定の理由

近隣地域は居住環境等を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする地域であるため、住環境等が類似した事例を採用し、各事例の説得力を比較検討して算定を行った比準価格の精度は高いと判断される。一方、収益価格は、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であることから相対的に低価格になったと思料される。よって、比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の土地の潜在需要は、横這いから僅かながら上昇期に入っている。特に徒歩圏の住宅地の需要が堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心とした既成の住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測される。地価は、横這い若しくは僅かながら上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、アパート等の収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、低層戸建住宅を中心とする住宅地域である。よって、収益価格からの接近が馴染まないため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は、自用目的での取引が支配的である。以上から、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅距離・道路幅員・住環境・日照等で短所のないものに需要が集中する傾向が続いている。

地域要因の将来予測

街区は整い、ほぼ成熟した住宅地域のため、大きな変化は見込めず今後も現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。しかし、本標準地は都心及び市の中心部からもやや距離があり、収益になじまない土地柄で収益価格の試算は困難であった。従って、比準価格をもって妥当と認め、さらに代表標準地からの価格と最近の地価動向、総額等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内区画整理済の住宅地と比較すると割安感があり、地価は底堅いが勢いは無く、横這いから微増程度である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域である。地域西方には生産緑地も存するため、今後その利用如何によっては周辺環境が変動する可能性もあるが、当面は大きな変化は無いものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地近隣は、自用目的での取引が支配的である。周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、旧来からの土地所有者によるものであり、土地を含んだ投資採算は考慮外であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺類似地域に存する取引事例を採用し、概ね一致した5価格の中庸値によって決定されたものであり、実証的で規範性のあるものとなった。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅距離・道路幅員・住環境・日照等で短所のないものに需要が集中する傾向が続いている。

地域要因の将来予測

駅から距離があり、土地需要と供給も限られ、将来的には高齢化等に伴い全体としてやや衰退地域になるものと推定。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。しかし、本標準地は都心及び市の中心部からも距離があり、収益になじまない土地柄で収益価格の試算は困難であった。従って、比準価格をもって妥当と認め、さらに代表標準地からの価格と最近の地価動向、総額等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、駅接近性に優れた地域であるため、一般的要因の影響により、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

付近では高層マンション等の住居系用途での使用も見られるが、駅前商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の規範性に優れた商業地の取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、本圏域内の不動産賃貸事業は、土地所有者が建物建築資金のみを投下して行う場合が一般的であり、地価に見合う賃料の形成が十分でないため、収益価格と地価の関連性はやや低い。以上により、相対的に規範性が優る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理済みの地域であるが、路地状敷地、行き止まり道路も見られる。一部マンションも見られるが、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

中小規模画地が混在した住宅地域、周辺には路地状敷地、行き止まり道路も見られる。街並み、街路状態は良く、青梅市の中でも比較的人気のある地域で、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、居住環境を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする住環境の良い住宅地域である。周辺には賃貸物件は少なく、駅からも離れており、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地の周辺類似地域に存する事例を採用し、事情の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新町地区の地域的な人口は増加している。周辺では宅地分譲も見られているが、供給過剰気味である。地価はやや弱含みと思われる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とし、共同住宅も混在する区画整理済の住宅地域であり、将来的には周辺の空地もある程度は宅地化されていくものと予測する。地価は弱含みに向かうものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実体を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北方傾斜の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅との間に多摩川があり駅への接近性に劣るが、既存の住宅地域として出来上がっており、地域要因に大きな変動はないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。駅から遠いため賃貸市場は未成熟であり、投資目的の取引はほとんど見られない。よって、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、代表標準地との検討及び地価変動率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、概ね横ばいで推移していくと予測される。

価格決定の理由

貸家やアパートも存するが、地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。よって比準価格のほか、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の人口の減少や高齢化、郊外型の大型店舗やネット販売等取り巻く商業環境は良好ではない。

地域要因の将来予測

駅からの距離がややあり、路線商業地としての発展性は少ないため、大きな変化はないと推定。

価格決定の理由

類似性の高い商業地の取引事例は乏しいが、比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。一方、収益価格は採用する利回り等によって大きく試算価格は上下し、信頼性・安定性に欠ける。よって、収益性に乏しい土地柄も考慮し、比準価格をもって妥当と判断し、かつ年間及び半年間の変動率のほか最近の地価動向、総額等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

片側2車線の幹線道路沿い、車両通行量は比較的多い。飲食店、小売店等が集積し、集客力が高い。変動要因は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は、沿道型店舗等が多く見られる幹線道路沿いの地域であるが、低層の自社、自己の建物が多く、収益目的の取引は少ない。対象地は駅からもやや離れ、立地条件等から、代替性、費用性に着目した自用目的の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。