東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外(河辺駅・東青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


306,000円

2016年01月01日に行った東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を306,000円/㎡としました。

東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外
住居表示 
価格306,000円/㎡
交通施設、距離河辺、130m
地積345㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗ビル、銀行が見られる駅前の商業地域
前面道路の状況南東22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川裕幸氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川裕幸
価格306,000円/㎡
個別的要因個別的要因について、特段の変動要因はない。
地域要因特段の変動要因はないが、駅接近性に優れた地域であるため、一般的要因の影響により、地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測付近では高層マンション等の住居系用途での使用も見られるが、駅前商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、多摩地域における各駅周辺の商業地域及び路線商業地域である。中心的な需要者層は、多摩地域を活動の拠点として事業展開を行う中規模法人または投資家等である。西多摩地域内の既存の商業地域は、人口減少等により、総じて衰退傾向がみられるが、駅前に立地する商業地等の希少性の高い土地については、堅調な不動産投資需要等を背景として、地価は概ね強含みで推移している。なお、中心価格帯は、土地価格で数億円程度である。
一般的要因緩やかな景気回復基調の継続、及び低金利を背景とした比較的旺盛な不動産投資意欲等の影響から、商業地の地価は総じて堅調に推移している。

大矢内蔵司氏による調査レポート

不動産鑑定士大矢内蔵司
価格305,000円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因はなく、競争力の変動もみられなかった。
地域要因周辺の郊外型店舗やネット販売に顧客を奪われている。但し、駅至近の優位性はある。
市場の特性同一需給圏内は西多摩全域地域と立川・昭島・八王子の商業地。需要は個人事業者と地域密着型の法人のほか、マンション業者。市場動向は競争性のある商業地は少なく、供給も同様である。よって、競争性のある僅かな範囲の商業地は、希少性がある。なお、景気動向を受け、小売業は撤退する傾向が見られるが、サービス業においては需要が多少ある。但し、場所・規模・総額等の条件が厳しい。中心価格帯は、地積によって巾があり、把握は困難である。
一般的要因市の人口は、若干の減少傾向。土地需要も同じ傾向。但し、多摩東部からの地価平準化作用に伴い、駅に近い所は一時的にやや強含み。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7829133
北緯 139度2858566

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)羽村駅(地価相場 139,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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