東京都青梅市友田町５丁目４５５番３(河辺駅・小作駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,800円

2017年01月01日に行った東京都青梅市友田町５丁目４５５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,800円/㎡としました。

東京都青梅市友田町５丁目４５５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市友田町５丁目４５５番３
住居表示 
価格67,800円/㎡
交通施設、距離小作、2,400m
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士石井一嘉
価格67,800円/㎡
個別的要因西道路にあるため、日照・通風等の快適性の個別的要因が価格に影響するが、個別的要因について、優劣・競争力の変動はない。
地域要因北方傾斜の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅との間に多摩川があり駅への接近性に劣るが、既存の住宅地域として出来上がっており、地域要因に大きな変動はないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の駅から距離のある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。青梅市内においても多摩川北部の地域に比べて需給の動向は弱い。新築戸建て住宅は2500万円前後が中心であり、土地は200㎡程度で1300から1500万円程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。市内の不動産市場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み傾向にある。

押谷誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士押谷誠治
価格67,800円/㎡
個別的要因西道路であるが、建物配置、周辺建物利用状態から、日照、眺望への影響は小さく、個別的要因に変動なし。
地域要因青梅市南部、吉野街道以南の山林に近い地域。地勢は北方下り緩傾斜、地域性はやや劣る。変動要因は見られない。
地域要因の将来予測周辺には農地も見られる北方下り緩傾斜の閑静な既存住宅地域、南方には山林も存し、地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する地元住民が多く、同一需給圏外からの購入者は少ない。「吉野街道」以南、やや傾斜のある住宅地域で山林に比較的近い。周辺には分譲地も見られるが、地域性を反映して需要は弱い。価格帯については土地は200㎡で1300∼1500万円程度、新築戸建住宅は総額で2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向、地価は区画整理済か否かで二極化、宅地分譲が多く、供給過剰感がある。東芝青梅工場閉鎖があるが跡地活用に期待高まる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7723451
北緯 139度282785

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)羽村駅(地価相場 139,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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