東京都青梅市河辺町６丁目２７番４１(小作駅・河辺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


172,000円

2017年01月01日に行った東京都青梅市河辺町６丁目２７番４１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を172,000円/㎡としました。

東京都青梅市河辺町６丁目２７番４１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市河辺町６丁目２７番４１
住居表示 
価格172,000円/㎡
交通施設、距離小作、800m
地積115㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅本淳史氏による調査レポート

不動産鑑定士梅本淳史
価格172,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理された低層の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無い。
地域要因の将来予測区画の整理された住宅地域であり、地域要因に特に変動はないので、当面は現状のまま推移すると予測される。地価はほぼ横這い傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏はJR青梅線沿線の青梅市、福生市、羽村市を核とする西多摩地区である。需要者の中心は当該地域に従来から在住する30代∼40代の一次取得者層である。当該地域は小作駅から10分程の住宅地域であり、市内の中では相対的に需要は堅調であるが、市場流通期間が徐々に長期化している。当圏域内の駅徒歩圏内の新築戸建て物件は、総額3，000万円前後の取引が中心となっている。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向で、高齢化が進行している。そのため住宅需要は全体的に弱含みである。

押谷誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士押谷誠治
価格171,000円/㎡
個別的要因北西側道路であるが、周辺は低層建物に留まり、日照への影響は見られない。個別的要因にも変動はない。
地域要因アパートも混在する区画整然とした住宅地域。標準的な戸建住宅が多く、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測街並み、街路状態が良い住宅地域であり、居住の快適性を反映して地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する個人、法人、特に地縁的選好性を有する個人が多く、同一需給圏外からの購入者は少ない。青梅市内でも人気のある河辺町地区に属し、街路条件、街並、植生、景観等の状態は良い。居住環境に着目した安定した需要が見受けられる。100∼150㎡で1500∼2300万円程度、新築戸建住宅は総額で3000万円∼3500万円程度が取引の中心である。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向、地価は区画整理済か否かで二極化、宅地分譲が多く、供給過剰感がある。東芝青梅工場閉鎖があるが跡地活用に期待高まる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度778953
北緯 139度2954114

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小作駅(地価相場 139,000円/㎡)河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)羽村駅(地価相場 139,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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