東京都青梅市河辺町５丁目１７番１０(河辺駅・東青梅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


177,000円

2016年01月01日に行った東京都青梅市河辺町５丁目１７番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を177,000円/㎡としました。

東京都青梅市河辺町５丁目１７番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都青梅市河辺町５丁目１７番１０
住居表示 
価格177,000円/㎡
交通施設、距離河辺、300m
地積99㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南西15.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田修司氏による調査レポート

不動産鑑定士山田修司
価格177,000円/㎡
個別的要因標準的な路線商業地であり個別的要因による格差はない。
地域要因河辺駅に近い街道沿いの路線商業地域であるが、商勢は停滞気味である。
地域要因の将来予測現況はマンション、店舗併用住宅等が見られる路線商業地域であり、今後は店舗は衰退し共同住宅用地へと推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、JR青梅線、五日市線を中心とする西多摩圏域の駅前商業地域又は路線商業地域である。需要者の中心は地元に地縁を有する小規模事業者が中心で、大手事業者等同一需給圏外からの参入者は少ない。また、1階は店舗、2階以上は共同住宅又は店舗事業者の居宅であることが多いが、大規模画地においては1階からマンションとして利用される形態が多い。また、商勢は衰退気味で店舗用地から共同住宅用地へと移行する傾向がある。
一般的要因アベノミクスの経済効果は後半やや息切れし青梅市商業地の地価はほぼ横ばいと判断される。

板橋愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士板橋愼一
価格177,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性は普通の商業地域であり、今後も大きな変化はないものの地価は横這い傾向。
地域要因の将来予測飲食店舗、小売店舗のほか営業所、共同住宅等が見られる路線商業地域であり、今後とも現状を維持しつつ推移して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR青梅線沿線で概ね青梅市、羽村市、福生市、昭島市の圏域に存する商業地域と幹線道路沿いの沿道型商業地域である。主たる需要者は、自己使用目的の法人、店舗兼共同住宅としての利用目的の不動産業者が中心である。平成27年には株価は18千円台に上昇し景気も回復しつつあるので不動産所有目的の投資は回復してきており、需要も回復してきている。需要価格帯は立地条件や規模により総額にばらつきがあるため把握は困難であった。
一般的要因青梅市内の人口はほぼ横ばいで、安定的に推移していおり、景気の先行きに不透明感が見られるものの不動産への需要はもちなおしつつある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7837465
北緯 139度2829763

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)東青梅駅(地価相場 113,000円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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