地域要因

区画整然とした住宅地域で、JR幕張本郷駅徒歩圏にあることから宅地需要は根強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を中心にアパート、マンション等が混在する住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は堅調な需要に支えられ、上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益物件を資産保有目的で購入する事例は見られるが、収益物件建築のために土地を購入する事例はほとんどなく、市場参加者の観点から収益還元法は適用しない。比準価格は多数の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅から徒歩圏の熟成した住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はない。地域内の地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整然とした住宅地域であり、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR幕張本郷駅から徒歩圏にある戸建住宅中心の住宅地域で、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にある台地上の古い住宅地域であり、地価に影響を与える格別の価格形成要因の変動の兆しはない。JR総武線沿線の住宅地需要は堅調で、今後も緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は熟成した住宅地であり、アパートも見られるが、賃貸需要は強くなく、需要の中心は自用の戸建住宅である。当該近隣地域は、不動産の収益性から土地価格が形成されている地域ではなく、収益価格は求めなかった。土地価格は専ら過去における取引価格から一定の水準が形成され、それを軸に相場が形成されている。鑑定評価額については比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

震災の影響が残り、地価は弱含みで推移してきたが、国内景気の回復傾向及び地価の底値感等から、地価は昨年同様、ほぼ横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幕張本郷駅を最寄駅とする住宅地域で、震災の影響は見られたものの、特段の変動要因は見られないため、現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、横這い又は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地の規模・形状等では、経済合理性や市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

道路事情等の周辺環境等がやや劣る既存の住宅地域で、依然として土地需要が回復しているとは判断できず、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域には地元地主所有のアパート等は散見されるが、公法上の規制により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。需要は回復基調にあるのでないかと思われる。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、比較的安定した地域ではあり、緩やかな景気回復基調などで、価格は、横這いから緩やかな上昇へと転ずるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の賃貸物件も殆ど見当たらず、合理的な賃貸市場が形成されておらず、事業収支の観点から共同住宅等を想定することは現実的でないので、収益価格は試算しなかった。よって、本件では規範性のある取引事例を比準して求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であり、地域全体の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成した地域であり、今後とも現状のまま推移するものと思料する。地域周辺での開発の余地は殆どなく需給関係は安定している。今後の地価は、景気回復等を反映して上昇傾向を辿るものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は駅から徒歩圏内の住宅地域であり、最寄駅への接近性等利便性が高いことからアパートも混在するが、収益目的の取引は少なく、自用日的の取引が中心である。比準価格は豊富な規範性のある取引事例から試算したものであり信頼性は高い。収益価格は地域性、敷地規模等事業収支の観点から試算できなかった。本件においては規範性のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幕張駅を最寄り駅とする街路条件の優れない古い住宅地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

地域性を変動させる様な大きな環境の変化等は見られず、当面は現状を維持していくものと予測される。今後地価は、一般的要因の動向、周辺地域の取引から判断し、横這い∼微上昇の範囲で推移していくものと予想。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺には地主が相続対策等で建てたファミリー向けアパートが見られるが、都心部の賃貸需要の高い投資採算性等から収益物件が建てられる場所ではないので、収益還元法（土地残余法）は価格の指標とならないので不採用とした。当該標準地周辺では過去の取引価格を軸に相場（地価水準）が形成されており、比準価格を重視すべきと判断した。以上より比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な区画整然とした住宅地域であり、震災後インフラの復旧により地価は安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

 東日本大震災により様相が一変した地域であったが、インフラの復旧が完了した。震災前は居住環境良好な住宅地域として根強い需要があり、今後の地価は安定化傾向と予測される。

価格決定の理由

 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性を重視する戸建住宅が連担する区画整然とした住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採用し、その開差についても検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用することを妥当と判断して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅徒歩圏外の住宅地域であるが、居住環境により安定的な需要がある。地域内の地価はやや強含みながらも安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや強含みながらも安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。私鉄駅徒歩圏内にある住宅地域である。地価は若干の上昇で推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であり、地域全体の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既存の閑静な住宅地域で、今後も安定的な推移を辿るものと予測する。景気回復の兆しが見られる中、今後の当該地域の地価水準は、基調として上昇局面を迎えるものと予測する。

価格決定の理由

本標準地の存する地域は自己使用を中心とした地域で、共同住宅に適合しない地域のため収益価格を求めることはできなかった。同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められたため、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。居住環境は比較的整備された地域であり、地域要因に格別の変動要因は見られない。需給は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も見られるが自己使用を中心とした戸建住宅地域である。周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準にはなっておらず、合理的賃貸市場形成がされてないため、本件では収益性を反映した収益価格を試算しなかった。よって、居住の快適性等に基づき市場で形成された市場性がある実証的で規範性が高い比準価格を採用し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。