地域要因

リニア新駅設置に伴う将来的な整備発展期待等から駅周辺の地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域及び周辺商業地では、将来的なリニア中央新幹線新駅設置に伴う橋本駅周辺の整備発展期待が高まっており、地価も上昇基調での推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は橋本駅に近接した駅前商業地域である。橋本駅の乗降客数は近年増加傾向にあり、ターミナル駅としての利便性や将来的発展期待等から、駅前商業地の希少性は、同一需給圏内の商業地と比較して群を抜いている。賃貸需要も比較的堅調であるが、将来性や希少性に着目した実需取引が中心となっている、よって本件では、現実の取引事例に基づく比準価格を重視し、収益を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

橋本駅南口に近い近隣商業地域であり、繁華性に大きな変動はないものの、リニア新駅設置に伴う周辺地域の発展性期待から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中低層の店舗併用住宅が多く見られる駅前近隣商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自営目的若しくは転売目的での取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い橋本駅周辺で、住環境も標準的な地域であり、需要は固い。地価は強含み。市場の特性等の変動はみられない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地であるが、橋本駅に比較的近く、利便性がよく人気が高い。相原高校及び周辺にリニア駅設置予定であることから、地価水準は発展的期待感も踏まえ、今後とも上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を主にマンション等が混在しているが、アパート等は自己保有地の活用が多いとみられ、収益目的需要は比較的少なく収益価格は説得力が劣ると判断した。取引需要では自用目的が主であって、居住快適性等が重視される地域と考えられる。よって取引事例から求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業施設が集積した利便性やリニア中央新幹線新駅事業化により橋本駅徒歩圏の住宅の有効需要は高く地価は強含み。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域。人気駅である橋本駅から徒歩圏内にあり有効需要が根強いほか、同駅南口へのリニア新駅事業化や大型商業施設の集積による利便性向上により発展が期待される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心に、アパート等も混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的の取引が中心の住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道背後の住環境良好な既成住宅地域。最寄駅から概ね徒歩圏に位置しており、将来発展性への期待感から需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅及び大規模商業施設から徒歩圏に位置する利便性良好な既成住宅地域である。リニア新駅設置に伴う将来の発展性期待から、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は橋本駅徒歩圏の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、有効活用や節税対策で建築された物件が多く、投資目的の取引は少ない。居住環境の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が中心であることから、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建売住宅への移行が見られる。

地域要因の将来予測

工業地域であるが、工場跡地では、不動産業者による宅地分譲が行われている。今後とも不動産業者による住宅地への転用が行われるものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域は、事業法人などによる自己使用目的の中小規模工場地である。一部では貸工場等も見られるが、マルチテナント型物流施設の建設を目的とした投資取引はほとんど見られない。よって実需前提の取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域。駅徒歩圏に位置しており接近性、利便性が認められる。地域要因について特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

区画整然とした熟成した住宅地域であり、今後も同様な住環境を維持していくものと予測する。橋本駅徒歩圏の住宅地の需要は堅調に推移しており、土地価格は上昇傾向が継続している。

価格決定の理由

当該地域は橋本駅徒歩圏に位置する、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。その利便性から収益物件の取引も見受けられるが、資産保全、資産運用等の目的での取引も多く、その収益性が市場価格に与える影響は小さい。快適性を主眼とする自己居住用の取引価格が主として市場価格を形成していることを鑑み、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離がある住宅地域であるが、商業集積やリニア新駅事業化の期待性により橋本駅徒歩圏の住宅の有効需要は高く、価格は強含み。

地域要因の将来予測

橋本駅を最寄駅とした区画整然とした住宅地域。同駅周辺の安定した住宅需要と同駅南口のリニア新駅事業化や大型商業施設の集積による利便性向上等により発展が期待される。

価格決定の理由

橋本駅から徒歩15分程度に位置する戸建住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域であるが、収益性より居住の快適性を重視する自用目的の取引が中心であり、また賃貸市場や不動産投資市場による競争力は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格は低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

良好な住環境の住宅地域として成熟度は高まっていくものの、昨今のバスエリアの需要の減退傾向などから地価水準は概ね横ばいにあると考える。

地域要因の将来予測

整然とした街区及び画地に戸建住宅が集積することで良好な住環境を形成し、北側に大規模商業施設を配するなど生活利便性を有するものの、バスエリアである点などから地価水準は概ね横ばいに推移するものと考える。

価格決定の理由

対象不動産は大手デベロッパーの大規模開発事業で造成された戸建住宅地であり、想定される需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、収益目的での取得は少ないと考えられ、投資採算性に基づく試算プロセスを経た収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格をやや参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

現状の生活利便性は今後も維持されてゆき、地域要因については大きな変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

当該地域については、中規模一般住宅を中心とする住宅地域を形成している。将来的にも現状を維持して行く事が予想され、引き続き需要は底堅いものと思慮される。地価も上昇基調が認められる。

価格決定の理由

一般戸建住宅を中心とする地域であるため、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地で、賃貸アパートも散見されるものの賃料水準は低位に抑えられていて、土地価格に相応する賃料は見込めない現状にある。従って、本件においては規範性の高い実証性が認められる比準価格を中心に収益価格を比較考量して、さらに地域の将来性を勘案し、代表標準地との価格の検討を行い上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅へほぼ徒歩圏内に位置しており、土地の需給関係は横這いからやや上向き状況といえる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅からの徒歩圏内に位置し、低層住宅地域として推移している。地価は横這い乃至微増状況である。

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、徒歩圏内に位置する為、収益物件としてのアパ−ト等も見られるが、戸建ての自用目的での取引が中心であり、取引価格水準により価格形成がなされているのが一般的である。よって、比準価格を標準として、収益価格を参考にとどめ、更には代表標準地等とのバランス検討を行うことにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通接近性等はやや劣るものの、一定の需給関係で推移している。地域要因に特別の変動はみられない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少ない。地価水準は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模一般住宅が多い住宅地域で、周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益性を重視した取引は少なく、自用目的での取引を中心として土地価格が形成されている。従って実証的で、より説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

橋本駅からバス便利用の住宅地域。既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

橋本駅徒歩圏外の既成住宅地域。交通利便性、生活利便性がやや劣り、宅地需要がやや限定的な住宅地域である。現状の利用状態を維持しつつも、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は橋本駅徒歩圏外の一般住宅とアパートが混在する住宅地域。アパートは地主の土地活用によるものが中心で、賃貸市場や不動産投資市場における競争力は低く、投資目的の土地取引は少ない。取引の中心はエンドユーザーによる自己居住目的であり、これらの取引が市場価格を形成している。よって、実需を中心とした現実の取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅である橋本駅からバス便利用の住宅地域である。不動産需要は値頃感から、横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感を反映し、ほぼ横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、最寄駅である橋本駅からの接近性が劣る、バス便利用の住宅地域にある。同一需給圏内の地域要因の類似する住宅地の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。共同住宅の賃貸を想定して得られた収益価格は、バス便利用のため賃貸需要は弱く、低く求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便利用の郊外の住宅地域であり、不動産需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は郊外の一般住宅を中心とするバス圏内の住宅地域である。地域の状況等からみて特段の地域要因の変化は見られない。

価格決定の理由

近隣地域は一部アパート等もみられるが、賃貸物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度で、収益物件としての取引は希薄で、賃貸市場は熟成していない。当該地域は、自用目的での取引が大部分を占めることから、市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、代表標準地との価格検討を踏まえ、昨今の不動産市況、売り希望価格等の推移等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

相原駅徒歩圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。駅徒歩圏の利便性から、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

相原駅徒歩圏の空地等も見られる戸建住宅地域であり、当面は現状の利用状態を維持するものと予測する。地価水準は、駅徒歩圏の宅地需要に支えられ、上昇傾向で推移するものと見られる。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も見られる相原駅徒歩圏の住宅地域であるが、容積率が低位な第一種低層住居専用地域に指定されていること等から収益価格は低位に試算された。エンドユーザーによる自己使用が取引の中心であることを考慮すれば、実需を前提とした豊富な取引事例に基づく比準価格の信頼性が高い。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。