地域要因

小規模店舗が連たんする近隣商業地域。繁華性は普通程度。この1年で地域要因に特段の変動は見られない。地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は小規模店舗等が連たんする近隣商業地域である。賃料等の不動産の収益性は取引価格にも影響を与える傾向にある。ただし、収益価格は賃料設定や利回りの把握等に不確定要素があることから、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

JR南武線沿線の駅徒歩圏の低層住宅地域で、住環境は劣る。細分化可能な地域で根強い需要があり、住宅、アパート等の建て替えが見られる。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の成熟した既成市街地であり、概ね現状を維持しつつ推移するものと思料する。地価は駅接近性等の地域要因から若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

低層住宅地域で、容積率が大きく、駅徒歩圏であるため、賃貸物件の立地条件としては悪くないが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は類似地域において信頼できる取引事例を収集することが出来、比準の過程は妥当である。市場は自用目的の需要が主なので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性が良好で、かつ平坦な住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等も見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。自用目的の取引に際しては収益性より快適性が重視されるので、実証的な比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域に特に大きな用途変更や新築建物の増加等もみられず、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ地域、特に大きな地域要因の変動はない。今後も標準的住宅地として推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の沿線駅から類似性が高く、取引時点の新しい事例を採用した。地域要因比較は街路・交通条件等は定量的に処理した。近隣地域は戸建住宅主体の住居地域のため収益物件「売りアパ−ト」は少なく、売買例もほとんどない。以上の事情を斟酌し、比準価格を重視し，土地残余法による収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡チェックにも注意し上記価格に決定した。

地域要因

街路条件の良い高台の住宅地域で、総額重視の需要が多い。駅への接近性に劣るため、地価は横ばいからわずかな下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い高台の住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。地価は、交通利便性に劣るため、横ばいからわずかな下落傾向となるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模の戸建住宅が多い住宅地域である。最寄駅からバス便利用の地域であり、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。賃貸市場の熟成度は総じて低い地域であるため、賃貸戸建住宅を想定した収益価格は低位に試算された。したがって、取引価格を基礎とした比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地が残る地域であるが、JR南武線沿線地域の需要者は利便性重視の傾向が強く、当該地域への需要は増加傾向にあると考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅のほかアパートも多く見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。取引に際しては収益性より快適性が重視されるため、信頼し得る取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅と共同住宅等が混在している地域で、ミニ開発が散見されるなど宅地利用が進行している。地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかにアパ−ト等も見られる駅徒歩圏の住宅地域で、根強い需要があることから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例を選択して得た比準価格は、規範性が高く市場性を反映したものである。アパートの賃貸を想定した収益価格は、地価に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。。そこで、多数の取引事例より選択の上、比較検討して求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。一般的要因の影響を受けるものの、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅の多い分譲住宅地域として熟成しているので、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 付近には、共同住宅も見られるが、容積率の規制等により、収益価格は低位に求められている。個人による自用目的の戸建住宅及び更地が取引の中心で、需要者の選択指標は居住の快適性にあることを考慮し、市場の実勢を反映している比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京都稲城市に近く、小中規模の一般住宅が多い地域である。最寄駅は徒歩圏域にあり、細分化が可能な地域であるため、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因等の変動要因は特に見られない。地価は地域要因や需給関係等を反映して、強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの接近性、地域の類似性が高い取引事例から得た比準価格は実証的で規範性が高い。一方、標準的使用や最有効使用の観点から戸建住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性を発揮出来ないこと等から低位に試算された。収益性よりも居住環境を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、収益価格も考慮して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した路線商業地域であり、特段の変化は見られない。マンション用地に対する需要の強さを背景に、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

路線商業地域であり、純粋に収益性のみを反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。自社で利用する法人が需要の中心となっており、自己使用目的の取引事例から求められた比準価格は実証的である。マンション用地としての需要を含めた市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。年間を通して地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が主として建ち並ぶ住宅地域。住環境に影響を及ぼす地域の変動要因は特に見られない。成熟した住宅地で需要は堅調であり、地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、他の標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近接している既存商店街は住宅地への移行が進行中であるが、当該地域は低層住宅地域として熟成しており特段の変動要素は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方、2中専地域に存しアパート等の賃貸住宅も多い地域であるが、既存地主による遊休地の有効活用が主で、第三者に対する賃貸目的での取引は少数であり、地域の賃料水準は土地価格に見合う水準には達していないものとみられる。以上より比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は居住の快適性を重視する低層住宅地域に存する。周辺には賃貸マンションやアパートも見られるが、取引は自己使用目的が主で、収益価格と地価との関連性は低い。よって比準価格を重視し収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。