地域要因

小規模住宅等が密集した古くからの住宅地域であり、供給物件は不足しているが、周辺地区の活発な取引の影響等もあって地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

県道背後に存する旧来からの既成住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものの、周辺地区における活発な土地取引等の影響により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

県道背後に存する旧来からの住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。なお、周辺状況及び対象標準地における経済合理性の観点から収益還元法の適用は断念した。以上により、本件においては盛岡市の住宅地市場を勘案し、更には代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、周辺における活発な土地取引の影響等から地価は上昇傾向に転じている。

地域要因の将来予測

盛岡市南部で戸建住宅を中心とする熟成した既存住宅地域である。価格形成要因に格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

市場参加者である個人は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、対象標準地の市場価値を的確に表示しており規範性は高い。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県内随一の路線商業地域である。盛南地区では近年大型小売店、外食店等の出店が続き、顧客の分散化傾向が見られるが、商業集積は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準及び収益の2価格が求められた。比準価格は市場性を反映した適切なもので、土地賃貸が多い地域特性を考慮すれば十分な信頼性があるものと判断された。一方、収益価格は内容は吟味されているが未だ借り手市場を脱していないため収益力に限界があり、且つ投資諸費用の上昇もあってやや安値に試算されたものと判断された。従って、本件では比準価格を中心として収益価格を関連づけて調整し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業繁華性の低下が続き、近隣型店舗用地の需要は減退傾向にあったが値頃感が出てきており、ある程度の需要が認められるようになってきた。

地域要因の将来予測

商業地としての繁華性の低下が続いているものの、生活利便性に優れた地域であることから、将来においては住居向けの利用が増加していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域で収益物件も見られるものの、店舗・事務所向け賃貸市場が低迷し、建築費も上昇していることから収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は盛岡市中心部における商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で取引の動向を反映した価格である。信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視し収益価格を参考にして、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内南方の住宅地は比較的利便性に恵まれていることもあり人気は高く、好企画物件の売れ行きは好調で、当該地域の地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、郊外部の住宅地域として概ね熟成しており、利用状況は安定的である。比較的利便性が高い住宅地域で、地価は上昇基調にある。

価格決定の理由

郊外に位置し、地域内の現況は一部アパート等も散見されるが、標準画地規模の敷地は、ほとんどが自用の戸建住宅で占められる。経済合理性の観点から収益還元法は適用できなかったが、需要の中心は住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取引であるので、取引の動向を反映した比準価格を重視し、周辺の地価公示標準地の動向を踏まえ、近時の盛岡市における住宅地の不動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

盛岡西バイパスが開通し、近接する盛南地区へは大型店舗等の進出が加速する中、当地域は転入より転出が目立ち、衰退傾向が見え始めている。

地域要因の将来予測

国道4号沿いの熟成した路線商業地域で、当分の間は現状を維持するものと予測するが、盛南地域における商業集積の進行とともに当地域の相対的な地位は低下しつつあり、今後衰退傾向となることも予測される。

価格決定の理由

自己所有の建物で営業する店舗等が中心の路線商業地域で、適切な賃貸事例の収集が困難であるため、収益価格は試算できなかった。取引も自己使用目的が中心であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に分析の上求められた信頼性及び市場実証性に富む価格であるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来の準幹線道路沿いの商業地域で、商況は低迷し空洞化が進んでいる。マンション用地需要は、立地条件次第で、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件も存するが、自用の建物が多く、立地条件や利便性を重視した自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、自用目的での取引の動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市の近時の商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商店街として衰退が続き混在地域に移行しつつある。地域要因に変動は無いが、近接地で高層マンションの供給もあり、安定的な推移となりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は商業地であり本来収益性に着目した収益価格を重視すべきであるが、当地域は多くが地元資本による自用の中低層の店舗、事務所等であり、土地価格に見合う収益を確保するのは困難な情勢であり、又、土地取引も自用目的取引が大部分である。したがって本件では実証性に基礎を置く比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

分譲地に不足感があり、肴町、内丸等市の中心部に近い立地の優位性が見直されている。

地域要因の将来予測

中心部に近い住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと予測する。分譲地に不足感があり、中心部に近い等好立地の住宅地に対する需要は強く地価は強含みである。

価格決定の理由

中心部に近くアパートも多いが、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されないため収益価格は低位に試算された。住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに、盛岡市の住宅地の不動産市場の推移・動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

核店舗が好調で商況は回復しつつあるが、周辺でのマンション開発等により用途の多様化が見られる。地価は依然として横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

肴町アーケード街を中心に広がる市内の第二商店街である。周辺ではマンション開発等も見られるが、核店舗再開の影響もあり商況は回復しつつある。地価は、需給動向等を反映して概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の2価格が求められた。比準価格は取引時点が比較的新しい事例を採用しており、市場の実態を反映していることから規範性を有する。収益価格については、依然として借手市場のため収益力に限界があり、建築費の短期的高騰、収支項目に想定要素が介在する事情等を考慮すると信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

MOSSビルとクロステラス盛岡のと相乗効果により顧客通行量は維持されている。商環境の厳しさは継続しているが、地価は底値感も感じられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が所在する地域は、自用の物件のほか貸店舗等の収益物件も多く見られることから収益価格は尊重されるべきであるが、空き店舗等も多く、将来の収益見通し・確実性に難がある。一方、比準価格は取引時点が新しくかつ精度が高い中心商業地の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ調整し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られないものの、長年の地価下落に伴う値頃感から地価は横這い基調で推移している。

地域要因の将来予測

県内随一の繁華街であり今後も中心商業地としての地位は保つものと認められるが、郊外の大型SCへの顧客流出等による相対的地位の低下、商環境の劣化傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は「大通商店街」に位置し、テナントビル等の収益性の観点から投資を行う法人が需要者の中心であり収益価格は尊重されるべきである。ただし現状空室等が見られ将来の収益見通し・確実性に難がある。一方、比準価格は対象標準地と同じ中心商業地の事例から求めており信頼性は高い。以上から代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付けて、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

官庁街に近接した盛岡市を代表する中心商業地であり、希少性を反映して不動産売買は少ないものの、事務所ビルの賃貸需要は堅調を維持している。

地域要因の将来予測

周辺には官公庁や各種法人本支店が立地し、ビジネス上の拠点性は高いことから、今後も盛岡市を代表するオフィス街としての地位を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域で収益物件も見られるものの、事務所向け賃貸市場の市況を反映して収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は盛岡市内の中心的な商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で、取引市場の動向を反映した価格である。従って信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市の中心部からやや遠方に立地するため郊外のSCへの客足の流出が見られるものの、一般的要因及び水準地価は下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移していくものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域内には自用の店舗と賃貸用の店舗が混在するが、回復傾向にあるものの厳しい経済情勢下で新規に賃貸されるケースは少なく適切な賃貸事例を得にくいのが現状である。そのため収益価格の精度には限界があるので、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付けて、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の宅地供給が過剰ぎみであるものの、当地域は地価の下落が続いたことにより販売堅調な新興大規模分譲地と比し値頃感がでてきている。

地域要因の将来予測

熟成しつつある区画整然とした分譲住宅地域で、特に将来的変動要因がないため当面現状のまま推移するものと予測する。土地取引は微増しており今後地価も微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域の小規模戸建住宅向きの分譲住宅地域で共同住宅の建築に適した画地が少なく賃貸市場は狭い。また当標準地も小規模画地でアパート経営に適さないため収益価格の試算はできなかった。試算された比準価格の採用取引事例を再検討し試算の過程も吟味した結果、規範性が高いと判断されたので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市内の住宅地の不動産市場の需給動向も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。